Nedávné přelomové rozhodnutí Nejvyššího soudu by mohlo mít významný dopad na případy, kdy stavební úřady způsobí průtahy při vydávání stavebních povolení nebo územních rozhodnutí. Developerská společnost, jejíž případ se dostal až k NS, může nyní na základě rozhodnutí Nejvyššího soudu u nižších soudů opět otevřít spor o náhradu více než čtyř milionů korun za škodu způsobenou průtahy v územním řízení.
Na pořízení pozemků pro budoucí projekt v jihomoravských Bosonohách si developer půjčil přes 22 milionů korun s úrokem 10 % ročně. Kvůli průtahům v územním řízení musela společnost platit denně přes šest tisíc korun na úrocích podle svých propočtů o 686 dní déle, než původně předpokládala. Více než 4 miliony korun, které takto developer zaplatil na úrocích navíc za dobu, kdy čekal na rozhodnutí stavebního úřadu, požadoval po státu, konkrétně Ministerstvu pro místní rozvoj, jako náhradu škody.
Na územní rozhodnutí čekal developer déle než tři roky. Neúspěšně
Celý případ prošel od října 2018 zdlouhavým procesem. Developer podal stavebnímu úřadu postupně dvě žádosti o vydání územního rozhodnutí. Kvůli hrozící nečinnosti (průtahům) ze strany stavebního úřadu jej úředníků přesvědčili, aby vzal první žádost zpět. Získal příslib, že další žádost vyřídí stavební úřad obratem. To se ale nestalo. Stavební úřad opakovaně požadoval doplnění dokumentace a přerušoval řízení. Developer třikrát podal žádost o opatření proti nečinnosti. Stavební úřad nakonec až v červnu 2022, tedy po více než třech a půl letech od podání první žádosti, vydal zamítavé rozhodnutí.
Obvodní soud pro Prahu 1 i následně Městský soud v Praze žalobu na náhradu škody zamítly. Soudy své rozhodnutí postavily na argumentu, že neexistuje příčinná souvislost mezi nesprávným úředním postupem a vzniklou škodou. Podle jejich názoru byla příčinou vzniku škody skutečnost, že developer sám uzavřel smlouvy o zápůjčce a sjednal jejich podmínky, včetně úroků.
Nejvyšší soud: příčinnou souvislost je nutné pečlivě prověřit
Nejvyšší soud však zaujal odlišný právní názor, rozsudky obou nižších soudů zrušil a vrátil věc k novému projednání. Zdůraznil, že nelze bez dalšího odmítnout existenci příčinné souvislosti výhradně s odkazem na to, že si developerská společnost sama zvolila způsob financování projektu, a tím se zavázala k placení úroků.
Nejvyšší soud v rozhodnutí konstatoval: „Za situace, kdy nynějším dovoláním napadené rozhodnutí vychází mj. ze skutkového zjištění, že ‘je běžnou praxí developera sjednávat úvěr dříve, než je vydáno územní rozhodnutí’, má dovolací soud za to, že jsou shora uvedené závěry přiměřeně použitelné i na nyní projednávanou věc.”
Nejvyšší soud připomněl svou dřívější judikaturu, podle které „správní orgány jsou ve správním řízení povinny postupovat v souladu s právními předpisy bez ohledu na to, zda je účastník řízení předem informuje o všech v úvahu připadajících následcích, jež pro něj mohou vyplynout z případného nesplnění této jejich povinnosti.” Skutečnost, že průtahy v řízení mohou vést k nepříznivým důsledkům pro účastníka řízení, včetně finančních ztrát, je podle soudu “objektivně předvídatelná”.
Prvoinstanční soud musí zodpovědět několik klíčových otázek
Soud prvního stupně se podle rozhodnutí Nejvyššího soudu nyní musí případem znovu zabývat a zaměřit se na klíčové otázky. Konkrétně na to:
- Zda developer měl při splnění zákonných předpokladů právní nárok na vydání požadovaného rozhodnutí v konkrétní lhůtě.
- Zda a kdy tyto zákonné předpoklady splnil.
- Zda mohl mít legitimní očekávání, že o jeho žádosti stavební úřad rozhodne bez průtahů.
- Zda zajištění financování formou úročené zápůjčky lze považovat za obvyklé.
Pokud bude odpověď na tyto otázky kladná, soud musí posoudit existenci nesprávného úředního postupu (průtahů) a jeho vliv na vydání konečného rozhodnutí. Zásadní bude zjistit, o kolik byly developerem vynaložené náklady na úroky v důsledku těchto průtahů vyšší.
Širší dopady rozhodnutí
Toto rozhodnutí Nejvyššího soudu může mít významné dopady pro developerský sektor i veřejnou správu. Otevírá developerům cestu k potenciálním náhradám škod způsobených průtahy ve stavebních a územních řízeních. Současně vysílá signál stavebním úřadům, že nemohou ignorovat ekonomické dopady svých průtahů na podnikatele.
Rozhodnutí NS zdůrazňuje princip, že stát nese odpovědnost za škodu způsobenou nesprávným úředním postupem, a to i v případech, kdy poškozený vstupuje do rizikových podnikatelských operací, pokud jsou tyto operace v daném oboru podnikání běžnou praxí a škoda je objektivně předvídatelným následkem průtahů.
Definitivní výsledek sporu však stále není znám a bude záviset na novém projednání věci soudem prvního stupně.
Autor: Marek Stratilík, právník Frank Bold Advokáti
Připravujete jako investor developerský projekt a setkáváte se na úřadech s průtahy?
Potřebujete jako obec nastavit pravidla pro udržitelný rozvoji svého území?
Pomůžeme vám s konkrétními případy i dlouhodobou strategií.
Náš tým odborníků úspěšně otevírá dialog mezi městy a investory. Jsme vaším partnerem pro přípravu transparentních zásad spolupráce, uzavírání plánovacích smluv nebo při změnách územního plánu.