Jak na koupi či prodej domu s FVE: vlastnictví a kupní smlouva

Čtěte také: Jak na koupi či prodej domu s FVE: licence na výrobu elektřiny

Vlastnictví domu a FVE z právního hlediska

Nejčastěji je rodinný dům s FVE připojený k distribuční soustavě a odebírá z ní elektřinu a FVE má pouze doplňkovou funkci. V této situaci je FVE příslušenství rodinného domu. Podle občanského zákoníku totiž platí, že příslušenstvím věci je vedlejší věc vlastníka u věci hlavní, je-li účelem vedlejší věci, aby se jí trvale užívalo společně s hlavní věcí v rámci jejich hospodářského určení. Povaha FVE jako příslušenství rodinného domu je klíčová z toho důvodu, že občanský zákoník stanovuje vyvratitelnou právní domněnku, že právní jednání vztahující se k věci hlavní (rodinný dům) se týká i jejího příslušenství (FVE). Zároveň to znamená i to, že vlastníkem fotovoltaické elektrárny a rodinného domu mohou být rozdílné osoby. 

Méně často není rodinný dům připojen k distribuční soustavě a jedinou dodávku elektřiny do něj zajišťuje FVE (režim ostrovního provozu). Tehdy představuje FVE součást rodinného domu. Z občanského zákoníku vyplývá, že součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a co nemůže být od věci odděleno, aniž se tím věc znehodnotí. To tedy znamená, že právní jednání vztahující se k věci hlavní (rodinný dům) se vždy týká i všech jejích součástí (FVE). Zároveň to znamená i to, že v těchto specifických situacích musí být vlastníkem rodinného domu a FVE vždy stejná osoba. 

Při převodu rodinného domu společně s FVE je na tyto rozdíly nutné myslet. V opačném případě může dojít k rozporu v očekávání mezi prodávajícím a kupujícím stran předmětu koupě, což vede k těžko řešitelným situacím. 

Praxe: nedostatečná specifikace v kupní smlouvě

Řešili jsme několik případů, kdy klienti chtěli převést na kupujícího jen rodinný dům a vlastnictví FVE si ponechat. V kupní smlouvě však toto nespecifikovali dostatečně a FVE vysloveně nevyjmuli z předmětu převodu. To mělo za následek, že se na ně uplatnila vyvratitelná domněnka převodu i FVE. Prokazovat jinou ústní dohodu s kupujícím je pak velice problematické. V jiných případech pak měli kupující zájem i o převod FVE, avšak FVE byla ve vlastnictví třetí osoby, která ji i provozovala.  

Před každou plánovanou koupí proto doporučujeme ověřit vlastnictví rodinného domu i samotné FVE zejména nahlédnutím do katastru nemovitostí (zda u rodinného domu není náhodou zapsána výhrada vlastnictví k zařízení FVE, což by naznačovalo, že jejím vlastníkem je jiná osoba). Dále je samozřejmě vhodné v kupní smlouvě přesně stanovit, zda je předmětem převodu i samotná FVE nebo jen rodinný dům. Součástí převodu by měla být také stavební a technická dokumentace rodinného domu a FVE, včetně dokumentace vztahující se k provozu samotné FVE.   

Stanovte postup pro případ neuskutečnění prodeje

Při uzavírání kupní smlouvy myslete i na situaci, kdy může z prodeje sejít. Ohledně úhrady kupní ceny je nejvhodnější využití úschovního účtu advokáta, na který kupující převede kupní cenu při podpisu kupní smlouvy. Z úschovního účtu je pak kupní cena vyplacena prodávajícímu až po převodu vlastnického práva k rodinnému domu, případně po splnění dalších podmínek. 

Pro případ odstoupení od kupní smlouvy je vhodné upravit zejména povinnosti týkající se vrácení předaných stavebních a technických dokladů ke stavbě rodinného domu a FVE, povinnost smluvních stran poskytnout si součinnost v rámci licenčního řízení před ERÚ (pokud již byla zrušena licence na výrobu elektřiny prodávajícího), způsob uhrazení již vyplacené části kupní ceny a další.   

Co Frank Bold Advokáti doporučují?

Převod rodinného domu s instalovanou FVE je možné provést jednou kupní smlouvou. Počítejte s tím, že samotné vkladové řízení u katastrálního úřadu může trvat několik týdnů. V některých případech bude nutné také absolvovat licenční řízení před Energetickým regulačním úřadem, které může trvat až 30 dnů. Na to následně navazuje registrace nového vlastníka FVE u operátora trhu (pokud má FVE instalovaný výkon nad 10 kWp) a přepis smluv o zajištění provozu FVE (s provozovatelem distribuční soustavy a s obchodníkem s elektřinou).

Je vhodné, aby kupující vložil kupní cenu na sjednaný úschovní účet před samotným převodem vlastnictví a aby se smluvní strany dohodly na podmínkách jejího vyplacení. Dále je vhodné si v kupní smlouvě podmínky postupu pro případ odstoupení některé ze stran od kupní smlouvy.

Uvažujete o prodeji či koupi rodinného domu s FVE?

Obraťte se na nás