Pozvánka 25. února v Praze: Nové možnosti územního plánování a rozvoje měst pro praxi
- 29. 01. 2025
- Články > Udržitelné stavitelství – BOLD FUTURE
Ještě před nabytím účinnosti nového stavebního zákona přistupovala řada měst k uzavírání takzvaných "smluv o spolupráci", ve kterých s investory sjednávala základní podmínky realizace jejich investičních záměrů na území města a vzájemné spolupráce. Nový stavební zákon nastavil v podobě institutu plánovacích smluv této zavedené praxi základní právní rámec vycházející z osvědčených modelů spolupráce. Co plánovací smlouvy oběma stranám přinášejí? A jak mohou pomáhat udržitelnému rozvoji už při územním plánování?
„Čím dál více měst a obcí si uvědomuje, že plánovací smlouvy představují užitečný a efektivní nástroj pro udržitelný rozvoj jejich území. Aktuálně pomáháme řadě z nich s jejich správným nastavením, aby obě strany měly jistotu, že na jejich konci bude kvalitní výstavba zasazená do kvalitního prostředí s veškerou nezbytnou infrastrukturou,” popsala Lenka Hlaváčová, vedoucí advokátka Frank Bold Advokáti.
Díky plánovacím smlouvám získávají investoři i města či obce větší jistotu ohledně plánovaného záměru. Investoři tak mohou pokračovat v přípravách svých záměrů bez obav, že narazí na odpor daného města vedoucí k podstatnému navýšení nákladů až zmaření jejich projektu. A to i po případné změně politického vedení města či obce, jednou uzavřená smlouva totiž platí bez ohledu na personální změny. Nespornou výhodou pro investory v tomto ohledu je, že v povolovacích řízeních stavební úřady nepřihlíží k případným námitkám obce či města, které jsou v rozporu s plánovací smlouvou.
Města pak mají možnost ovlivňovat, jaké záměry budou na jejich území vznikat a podle toho plánovat výstavbu související infrastruktury. Nadto se mohou s investory i dohodnout na zaplacení spravedlivého podílu nákladů na výstavbu veřejné infrastruktury či provoz veřejných služeb.
Iniciativa k uzavření plánovací smlouvy může vycházet jak od investorů, tak od samotných samospráv. „Kvůli přípravě plánovacích smluv se na nás obracejí stejně tak samosprávy jako investoři. Přistupujeme k nim ne jako k soupeřícím stranám, ale naopak jako k partnerům, kteří mohou při naplňování svých obchodních a rozvojových záměrů pomoci rozvíjet lokalitu i komunitu,” vysvětlil Tomasz Heczko, vedoucí advokát Frank Bold Advokáti.
Zdroj: Nový stavební zákon
Uzavření plánovací smlouvy tedy může navrhnout například investor plánující výstavbu v rozvojové oblasti, kde ale zatím chybí dopravní a další veřejná infrastruktura jako vodovod či kanalizace. Obsahem smlouvy může v takovém případě být výstavba potřebné infrastruktury a podíl investora na nákladech na její výstavbu.
Investor si tak zajistí, že v dané oblasti infrastruktura skutečně vznikne a jeho projekt tak bude moct být uveden v život. Projekty umístěné v oblastech s veškerou nezbytnou infrastrukturou a občanskou vybaveností pro investory znamenají lepší návratnost jejich investice.
Město se naopak vyhne situaci, kdy by na rozvojové ploše vyrostla nekoncepční zástavba s nedostačující či zcela chybějící infrastrukturou. Namísto toho má šanci se dočkat kvalitní zástavby odpovídající jeho požadavkům i kapacitám veřejné infrastruktury a spolu s tím i žádoucího rozvoje města. Výsledek je tak výhodný pro obě strany.
Dalším typickým příkladem může být situace, kdy chce investor stavět v území, kde zatím územní plán daný typ zástavby neumožňuje, je nicméně v souladu s koncepcí dalšího rozvoje obce. V plánovací smlouvě se může obec zavázat, že učiní kroky k přijetí nezbytné změny územního plánu (k samotné změně se v plánovací smlouvě zavázat nemůže!), a to opět výměnou za finanční či jinou účast investora na rozvoji daného území.
Prostřednictvím plánovacích smluv je možné řešit také narovnání majetkových vztahů v oblasti bránících dalšímu rozvoji. Typicky se může jednat o přeparcelování způsobem, aby se mohla postavit dopravní a další potřebná infrastruktura.
Základem úspěchu je správné nastavení plánovacích smluv, jasné vymezení povinností jednotlivých smluvních stran i načasování jednotlivých kroků, jakož i správné zajištění jejich plnění. To je třeba vždy přizpůsobit konkrétnímu investičnímu záměru a situaci, aby bylo zajištěno, že nastavená spolupráce skutečně povede k zamýšlenému výsledku - kvalitnímu rozvoji města za podmínek vhodných pro město i investora a naplňujícímu očekávání obou stran. Nastavení smlouvy je vhodné konzultovat s odborníky, kteří mají s daným typem smluv zkušenost.
„Při uzavírání plánovací smlouvy je vhodné jasně vymezit, jaké jednání obce případně představuje její porušení a jaké nikoliv. Je nutné zdůraznit, že se obec může zavázat k určitému dílčímu kroku v rámci výkonu samostatné působnosti, nikoli k výsledku. Tedy není to tak, že si investor ”koupí” jistou změnu územního plánu, vydání stavebního povolení nebo urychlení správního řízení. Tak plánovací smlouvy nefungují,” upozornil advokát Tomasz Heczko na rozšířený mýtus provázející plánovací smlouvy.
Plánovací smlouvy poskytují městům silný nástroj, kterým mohou pozitivně ovlivnit rozvoj svých území. Stále se ovšem musí pohybovat v mantinelech vymezených jim příslušnými právními předpisy.
Uzavření plánovací smlouvy je na obou stranách dobrovolné. Nový stavební zákon obcím nicméně umožňuje v rámci jejich územních plánů vymezit oblasti, ve kterých je pro povolení výstavby uzavření plánovací smlouvy podmínkou To může být vhodné zejména v rozvojových částech měst, kde je nutné koordinovat výstavbu a vybudovat veřejnou infrastrukturu. V územním plánu obce zároveň zakotví i základní požadavky na obsah takové plánovací smlouvy, což může urychlit jednání s investorem a tím i samotnou zástavbu rozvojové oblasti v souladu s požadovanou koncepcí. Díky podmiňujícím plánovacím smlouvám tak mohou obce řídit zástavbu vybraných oblastí a koordinovat ji s výstavbou potřebné infrastruktury.