Jeden úřad, jedno řízení: velká novela stavebního zákona míří do Senátu. 10+5 klíčových změn

V článku níže se věnujeme jak změnám, které do návrhu novely stavebního zákona přinesl takzvaný komplexní pozměňovací návrh (KPN) přijatý Hospodářským výborem Sněmovny, tak úpravám, které novela doznala díky poslaneckým pozměňovacím návrhům.   

Další zastávka Senát 

Stavební novela nyní míří do Senátu, ten má na její projednání 30 dnů. Pokud by do té doby nepřijal žádné usnesení, byla by novela schválena. Horní komora parlamentu jinak může návrh vrátit do Sněmovny s vlastními pozměňovacími návrhy nebo jej jako celek zamítnout. 

V těchto případech by se návrhem musela znovu zabývat Poslanecká sněmovna. Ke schválení návrhu ve verzi upravené Senátem by pak stačila většina přítomných poslanců, k setrvání na původním znění by byla nutná nadpoloviční většina (101) všech poslanců.

Změny přijdou ve třech vlnách 

Schválené znění počítá s nabýváním účinnosti novely ve třech fázích:  

• Prvním dnem měsíce následujícího po vyhlášení novely ve Sbírce zákonů vybraná ustanovení, která mohou aplikovat i současné stavební úřady (očekává se podzim 2026). 
• 1. ledna 2027 vznikne Úřad rozvoje území ČR a začne vykonávat své pravomoci v řízeních týkajících se vyhrazených staveb. 
• 1. ledna 2028 vzniknou úřady rozvoje území krajů a jejich regionální pracoviště a zákona úprava se bude aplikovat v plném rozsahu ve znění novely 

Komplexní pozměňovací návrh stručně. Klikněte na to, co vás zajímá 

1. Oprava chyb v územním plánu bez formálního řízení >>> více

2. Technické požadavky na stavby: přiměřenost, svobodná volba řešení a ochrana stávajícího provozu >>> více

3. Technické požadavky ověřuje projektant, ne stavební úřad >>> více

4. Dodatečné povolení i tam, kde by demolice byla zjevně nepřiměřená >>> více

5. Autorizovaný inspektor jako alternativa stavebního úřadu při kolaudaci a dalších postupech >>> více

6. Videokonference a automatizace ve stavebním řízení >>> více

7. Závazné stanovisko hasičů zachováno pro nejrizikovější stavby >>> více

8. Úpravy povolování nakládání s vodami při výstavbě >>> více

9. Ochranná pásma v památkové péči zachována, podmínky ověřuje stavební úřad >>> více

10. Stanovení dobývacího prostoru vyloučeno z posuzování vlivů na životní prostředí >>> více

Výběr z přijatých poslaneckých pozměňovacích návrhů. Klikněte na to, co vás zajímá

1. Žadatel o změnu územního plánu může sám připravit zadání nebo návrh >>> více

2. Dělení a scelování pozemků bez povolení stavebního úřadu >>> více

3. Autorizovaný inspektor pro kolaudaci i vyhrazených staveb >>> více

4. Platnost stanovisek EIA prodloužena na 10 let >>> více

5. Výjimka z ochrany nejcennější zemědělské půdy podél dopravy zúžena na 500 metrů >>> více

Rychlý přehled: Hlavní body novely jsme shrnuli v článku: 10 hlavních změn, které novela přináší 

Hlavním mottem předpisu je „jeden úřad, jedno řízení, jedno razítko“. Novela počítá s vytvořením jednotné státní stavební správy. Centrální úřad rozvoje území by měl spolu s 205 územími pracovišti nahradit současných téměř 640 stavebních úřadů. Podle plánu by na ně měli přejít současní úředníci a odborní pracovníci.  

Po přijetí předpisu by změn doznalo také územní plánování, rozšířily se možnosti plánovacích smluv nebo upravily požadavky na výstavbu.

Číst hlavní principy novely

Novela ve Sněmovně: diskuze, komplexní pozměňovací návrh a další změny 

Projednávání objemné novely stavebního zákona v Poslanecké sněmovně provázely na půdě Parlamentu i ve veřejné sféře rozsáhlé diskuze. Kromě výhrad k obsahu novely kritici předkladatelům vyčítají i to, že šli procesně jednodušší cestou v podobě poslaneckého návrhu, a vyhnuli se tak standardnímu připomínkovému řízení. Na potřebě systémové proměny stavebního práva se ale shodla i část opozice.   

Řešení řady konkrétních výhrad Ministerstvo pro místní rozvoj spolu s předkladateli návrhu zapracovali do komplexního pozměňovacího návrhu (KPN), který si v březnu vyžádal Hospodářský výbor Sněmovny. Ke komplexnímu pozměňovacímu návrhu se souhlasně vyjádřila všechna ministerstva – to svým usnesením potvrdila vláda.   

Komplexní pozměňovací návrh podrobně: 10 bodů, které musíte znát 

Právě KPN přinesl nejvíce změn oproti původnímu návrhu novely. Některé z nich jsme již popsali v samostatném článku. Nyní vybíráme dalších 10 změn, které stavební právo čekají. 

1. Oprava chyb v územním plánu bez formálního řízení 

Drobné chyby a zřejmé nesprávnosti v územně plánovací dokumentaci – například překlepy, chybné odkazování nebo nesoulad výkresu s textem – bude moci pořizovatel kdykoli opravit bez zahájení formálního řízení o změně. Dosud tyto opravy vyžadovaly standardní, časově náročný postup.  

2. Technické požadavky na stavby: přiměřenost, svobodná volba řešení a ochrana stávajícího provozu 

Komplexní pozměňovací návrh přináší tři vzájemně provázané změny.  

• Zavádí se obecné pravidlo, podle nějž se technické požadavky na stavby mají uplatňovat s ohledem na jejich technickou, funkční a ekonomickou proveditelnost a jejich výklad a povinnost jejich použití nesmí být zjevně nepřiměřené přínosům, které sledují. Pokud jejich použití omezují jiné předpisy nebo územní plán, použijí se jen přiměřeně okolnostem.  
• Pokud je možné požadavky splnit více způsoby, přísluší volba konkrétního technického řešení stavebníkovi nebo vlastníkovi stavby.  
• Nová stavba umisťovaná v území, kde už existuje starší povolená stavba nebo provoz, musí “přijmout stav území takový, jaký je” – samotné povolení nové stavby tedy nesmí být důvodem pro omezení nebo zpřísnění podmínek provozu staveb stávajících. 

3. Technické požadavky ověřuje projektant, ne stavební úřad 

Stavební úřad při posuzování záměru nově nebude z úřední povinnosti přezkoumávat, zda projektová dokumentace splňuje technické požadavky na stavby. Tato odpovědnost výslovně přechází na projektanta, případně na jinou oprávněnou osobu, pokud zpracovává dokumentaci, u které předpisy projektanta nevyžadují.  

Stavební úřad se bude těmito aspekty zabývat pouze tehdy, pokud bude odůvodněný předpoklad, že záměr technické požadavky nesplňuje – například na základě námitky účastníka řízení. 

4. Dodatečné povolení i tam, kde by demolice byla zjevně nepřiměřená 

Stavební úřad bude moci dodatečně povolit stavbu provedenou bez povolení nebo v rozporu s ním i tehdy, kdy stavba nesplní standardní podmínky pro dodatečné povolení. Podmínkou je, že nařízení demolice by bylo zcela zjevně nepřiměřeným zásahem ve srovnání s přínosy jejího provedení, a zároveň ponechání stavby neomezilo veřejné zájmy ani práva třetích osob.  

Splnění těchto podmínek by při standardním výkladu mělo být výjimečné. Přesto je pochopitelné, že řada lidí tuto změnu považuje za kontroverzní. 

5. Autorizovaný inspektor jako alternativa stavebního úřadu při kolaudaci a dalších postupech 

Komplexní pozměňovací návrh výrazně rozšiřuje pravomoci autorizovaného inspektora. Ten nově bude moci namísto stavebního úřadu vydávat kolaudační rozhodnutí, rozhodnutí o předčasném užívání nebo zkušebním provozu, rozhodnutí o povolení odstranění stavby či rozhodnutí ve zrychleném řízení o změně v užívání stavby.  

6. Videokonference a automatizace ve stavebním řízení 

Ústní jednání ve stavebním řízení bude nově možné vést prostřednictvím videokonference. Dále návrh zavádí možnost automatizovaného provedení těch úkonů stavebního úřadu, které nevyžadují správní uvážení – takový úkon nebude provádět konkrétní úřední osoba, ale bude označen jako automatizovaný a opatřen kvalifikovanou elektronickou pečetí.  

7. Závazné stanovisko hasičů zachováno pro nejrizikovější stavby 

Původní návrh novely měnil roli Hasičského záchranného sboru (HZS) v řízeních o povolení stavby: ze závazného stanoviska (pro stavební úřad závazného) se mělo stát pouhé vyjádření (závazné není). Komplexní pozměňovací návrh tuto změnu zmírňuje a stanovisko HZS zachovává pro nejnebezpečnější kategorie staveb, u nichž se zpracovává požárně bezpečnostní řešení v plném rozsahu. Pro méně rizikové stavby postačí vyjádření. 

8. Úpravy povolování nakládání s vodami při výstavbě 

Také v zákoně o vodách zůstává samostatné povolení vodoprávního úřadu k nakládání s vodami i v případě staveb povolovaných podle stavebního zákona. Novela ho přitom původně navrhovala integrovat do povolení stavby.  

Na druhé straně se nově výslovně stanoví, že povolení k nakládání s vodami není třeba pro: 

• čerpání podzemní vody a její řízené odvádění do kanalizace při provádění stavby (typicky při odvodňování stavební jámy),  
• vsakování srážkové vody, 
• akumulaci srážkové vody a její následné využití nebo řízené odvádění do kanalizace.  

 Nově také návrh výslovně stanoví, že samotné odvádění srážkové nebo odpadní vody do příslušné kanalizace se za „nakládání s vodami“ vůbec nepovažuje.  

9. Ochranná pásma v památkové péči zachována, podmínky ověřuje stavební úřad 

Původní návrh novely plánoval zrušit ochranná pásma památkových rezervací a zón. Komplexní pozměňovací návrh tato ochranná pásma zachovává. Splnění podmínek pro povolení stavby v ochranném pásmu bude nově ověřovat stavební úřad v rámci řízení o povolení záměru, nikoliv orgán státní památkové péče. 

10. Stanovení dobývacího prostoru vyloučeno z posuzování vlivů na životní prostředí 

Komplexní pozměňovací návrh vyřadil řízení o stanovení dobývacího prostoru z výčtu takzvaných navazujících řízení, v nichž se zohledňují výsledky posuzování vlivů na životní prostředí (EIA). Nakonec kvůli další změně toto řízení z procesu EIA vypadlo úplně. Tuto změnu považujeme za jednoznačně odporující požadavkům práva EU (směrnice EIA). 

Co přinesly poslanecké pozměňovací návrhy?   

Před projednáváním ve třetím čtení na plénu Sněmovny se sešlo dalších 150 dílčích pozměňovacích návrhů jednotlivých poslanců.  O návrhu poslanci ve třetím čtení diskutovali natřikrát. Zástupci opozičních stran přednesli další řadu výhrad. Nakonec Sněmovna návrh 10. července ve znění KPN a některých dalších pozměňovacích návrhů schválila. 

Vybíráme z poslaneckých pozměňovacích návrhů:  

1. Žadatel o změnu územního plánu může sám připravit zadání nebo návrh 

Schválený pozměňovací návrh umožní, aby žadatel o změnu – typicky developer nebo investor – na základě plánovací smlouvy sám zajistil zpracování zadání změny nebo dokonce celého návrhu územně plánovací dokumentace. Obec tak může přenést část administrativní a odborné zátěže na žadatele, který má zároveň největší zájem na rychlém postupu.

2. Dělení a scelování pozemků bez povolení stavebního úřadu 

Dosud vyžaduje rozdělení nebo sloučení pozemků povolení stavebního úřadu v samostatném řízení. Schválený pozměňovací návrh tuto povinnost ruší. Dělení a scelování pozemků se tak stane čistě katastrální záležitostí – bez nutnosti procházet správním řízením před stavebním úřadem.  

3. Autorizovaný inspektor pro kolaudaci i vyhrazených staveb 

Komplexní pozměňovací návrh Hospodářského výboru již výrazně rozšířil pravomoci autorizovaných inspektorů. Tento poslanecký pozměňovací návrh jde ještě dál: možnost provést kolaudaci prostřednictvím autorizovaného inspektora se rozšiřuje na všechny stavby včetně vyhrazených. 

4. Platnost stanovisek EIA prodloužena na 10 let 

Stanovisko k posouzení vlivů záměru na životní prostředí (EIA) má dnes platnost 7 let od vydání. Schválený pozměňovací návrh prodlužuje tuto základní dobu platnosti na 10 let. Zároveň se z 5 na 7 let prodlužuje i lhůta, o niž lze platnost stanoviska na žádost navrhovatele prodloužit.  

5. Výjimka z ochrany nejcennější zemědělské půdy podél dopravy zúžena na 500 metrů

Komplexní pozměňovací návrh Hospodářského výboru zavedl výjimku umožňující odnímání nejkvalitnější zemědělské půdy (I. a II. třídy ochrany) v pásu do 1 km podél dopravní infrastruktury (dálnice, silnice I. třídy, dráhy apod.) pro komerční nebo skladové účely. Pozměňovací návrh výjimku zužuje – pás, v němž lze nejcennější zemědělskou půdu odejmout, se zužuje z 1 km na 500 m od osy dopravní infrastruktury.  

Chcete vědět víc? Připojte se 16. září na konferenci: Nový stavební zákon: fakta, dopady a výzvy pro praxi

Přijměte pozvání 16. září do pražského Enfora na hybridní konferenci pořádanou Frank Bold Advokáty, kde vám společně se zástupci státní správy a oborových specialistů z oblasti developmentu, architektury a samospráv představíme základní koncepci novelizace se zaměřením na povolování staveb a územní plánování. V panelové diskuzi také dáme prostor pro debatu o největších příležitostech a výzvách.

KDY: středa 16. září 2026, 13:00–17:00 (otevíráme ve 12:30, networking do 18:00)  
KDE: Enforum event space, Rustonka, Praha - Karlín 
CENA ZA OSOBNÍ ÚČAST:  2990 Kč + DPH 
CENA ZA ONLINE PŘENOS:  2490 Kč + DPH

Koupit vstupenku 

Co získáte 

• 240 minut praktického obsahu k novele stavebního zákona 

• Možnost klást otázky vystupujícím při osobní účasti 

• Videozáznam a prezentace ke stažení pro oba typy vstupenek 

Co se dozvíte 

Zákon v kontextu a jeho další vývoj 

• Základní právní rámec a koncepce nového stavebního zákona. 

• Fungování nové jednotné státní stavební správy a soustava stavebních úřadů.    

• Aktuální legislativní proces, náběh účinnosti a další vývoj. 

• Očekávaný vývoj digitalizace stavebního řízení.

Povolování staveb 

• Nové povolovací procesy v praxi – z pohledu právníků, měst i stakeholderů. 

• Jak se má v praxi zrychlit a zjednodušit povolovací řízení.   

Územní plánování 

• Nová koncepce územního plánování – dopady na velká a menší města. 

• Posílení (či omezení) role obcí v územním plánování.   

Oborové hlasy a panelová diskuse

• Jak vnímají novinky developeři, architekti a zástupci obcí – přínosy a rizika 

• Panelová debata s vystupujícími a možnost klást otázky

Podrobnosti o akci