Územní plánování pro města: Na co si dát pozor při změnách a zkušenosti z úspěšných případů
- 28. 07. 2026
- Články > Stavební právo a územní plánování
Ve Frank Bold Advokáti patříme dlouhodobě mezi nejúspěšnější kanceláře ve věcech soudních přezkumů územních plánů. Zastupujeme jak vlastníky, jejichž pozemky postihla nepřiměřená nebo nedostatečně odůvodněná regulace, tak obce a veřejnoprávní subjekty hájící zákonně přijatou územně plánovací dokumentaci. Ze stovek úspěšných případů u krajských soudů a u Nejvyššího správního soudu rozebíráme okolnosti pěti úspěšných případů z posledních týdnů.
Praha: Nejvyšší správní soud potvrdil platnost změny územního plánu
Ve jednom z případů jsme zastupovali hlavní město Prahu jako odpůrce v řízení, v němž skupina sousedů napadala jak stavební povolení pro rezidenční záměr Bytový park Roztyly II, tak incidenčně část změny územního plánu, která pro danou lokalitu zvýšila kód míry využití území. Nejvyšší správní soud kasační stížnost žalobce v červnu 2026 zamítl.
Klíčovým argumentem byl v části týkající se územního plánu postup samotného navrhovatele: ten v průběhu přijímání změny územního plánu nepodal žádné námitky ani připomínky. Nejvyšší správní soud potvrdil ustálenou judikaturu, podle níž procesně pasivní navrhovatel nemůže před soudem úspěšně namítat neproporcionalitu přijaté regulace. Pokud navrhovatel s přijatou regulací nesouhlasil, měl své výhrady vznést včas v procesu pořizování – právě k tomu slouží institut námitek a připomínek. Naopak potvrdil, že odůvodnění změny bylo v dostatečném rozsahu.
Vlastníci pozemků se ubránili změnám v Mělníku
Nový územní plán Mělníku, schválený v září 2025, zařadil pozemky zahrádkářské kolonie Podolí do plochy veřejné zeleně a současně na nich vymezil lokální biocentrum jako veřejně prospěšné opatření s možností vyvlastnění. Zahrádkářům tak nový územní plán znemožnil jakýkoliv další rozvoj jejich kolonie a navíc je vystavil riziku možnosti odejmutí jejich pozemků za účelem výstavby biocentra. Část vlastníků dotčených pozemků, které obhospodařují jako zahrádky, se obrátilo na Frank Bold Advokáty. Krajský soud v Praze jim dal za pravdu a napadenou část územního plánu zrušil.
Soud identifikoval hned tři závažná pochybení:
-
Prvním bylo přehlédnutí limitů využití území. Vlastníci doložili stavební povolení vydaná pro chatky v zahrádkářské kolonii v letech 1967 až 1975. Taková povolení tvoří zákonný limit, od něhož se obec může při tvorbě nového územního plánu odchýlit jen ze závažných důvodů, které musí věcně odůvodnit. Mělník to neudělal.
-
Druhé pochybení se týkalo práce s odbornými podklady. Město si samo v průběhu přípravy nechalo zpracovat nový Plán územního systému ekologické stability z roku 2021. Ten s biocentrem na dotčených pozemcích vůbec nepočítal a umístění prvků ekologické stability předpokládal na pozemcích ve veřejném vlastnictví na opačném břehu potoka Pšovka. Přesto město vymezilo biocentrum podle zastaralého plánu z roku 2012, aniž by vysvětlilo, proč aktuálnější podklad ignorovalo. Tato nedůslednost je o to závažnější, že právě vymezení biocentra zakládalo možnost budoucího vyvlastnění soukromých pozemků.
-
Třetím pochybením byl diskriminační přístup. V průběhu přípravy územního plánu bylo biocentrum na pozemcích ve vlastnictví samotného města výrazně zmenšeno, zatímco na soukromých pozemcích navrhovatelů zůstalo v plném rozsahu, a tento rozdílný postup nebyl nikde odůvodněn.
Český Jiřetín: úspěšná obrana změna územního plánu
V jednom z našich nedávných případů obce Český Jiřetín přijala obec změnu územního plánu, jíž vyňala část pozemků ze zastavitelných ploch, zejména s ohledem na ochranu povrchových a podzemních vod v povodí vodárenské nádrže a nedostatečnou kapacitu dopravní infrastruktury. Vlastníci dotčených pozemků změnu napadli u Krajského soudu v Ústí nad Labem s tím, že obec měla zvážit alternativní řešení likvidace odpadních vod a že změna je diskriminační a nepřiměřeně zasahuje do jejich vlastnického práva.
Ve Frank Bold Advokáti jsme obec v tomto řízení úspěšně zastupovali a připravili jsme celou její procesní obranu. Krajský soud návrh na zrušení zamítl a potvrdil, že obec měla pro přijatou regulaci dostatečné odborné podklady, které všechny řádně označila v odůvodnění, že omezení zastavitelnosti bylo uplatněno jednotně a nediskriminačně vůči všem vlastníkům pozemků ve srovnatelném postavení a že zásah do vlastnického práva navrhovatelů byl přiměřený.
Boršov nad Vltavou: cyklostezka přes les a pastvinu
Na Frank Bold Advokáty se obrátili klienti z Boršova nad Vltavou, kteří vlastní lesní pozemky a pastvinu, kde plánují farmový chov jelenovité zvěře. Změna územního plánu z roku 2024 přes tyto pozemky vymezila koridor pro Vltavskou cyklostezku jako veřejně prospěšnou stavbu s možností vyvlastnění. Koridor měl přetnout ucelený soubor jejich pozemků a vést přímo přes lesní linku, která je jedinou přístupová cesta pro těžební techniku.
Změnu jsme napadli a Krajský soud v Českých Budějovicích ji v napadené části zrušil ze dvou důvodů:
-
Prvním byl nezákonný způsob změny stanovisek dotčených orgánů. Orgán ochrany přírody i orgán státní správy lesů nejprve vydaly k záměru věcně odůvodněná nesouhlasná stanoviska. Po tzv. dohodovacím řízení je bez přesvědčivého zdůvodnění změnily na souhlasná. Zákon přitom pro změnu dřívějšího stanoviska vyžaduje nové skutečnosti, jež nemohly být zohledněny dříve, a jejich řádné odůvodnění. Nic z toho souhlasná stanoviska neobsahovala. Soud navíc zjistil, že samotné dohodovací řízení neproběhlo zákonným způsobem. Zúčastnili se ho zaměstnanci těch samých orgánů, které nesouhlasná stanoviska vydaly, namísto jejich zákonem vyžadovaných nadřízených.
-
Druhý důvod se týkal nedostatečného posouzení vlivů záměru na soustavu NATURA 2000. Krajský úřad sice posoudil vliv na chráněné druhy živočichů a rostlin, zcela však opomněl zhodnotit vliv na chráněná evropská stanoviště – konkrétně na prioritní typ stanoviště „Lesy svazu Tilio-Acerion na svazích, sutích a v roklích“, jehož ochrana je jedním z důvodů zařazení lokality Blanský les do soustavy NATURA 2000. Soud zdůraznil, že úroveň ochrany je na celém chráněném území stejná a zásah na okraji evropsky významné lokality nelze bez dalšího označit za marginální.
Mokrovraty: vítězství u Nejvyššího správního soudu
Úspěšně jsme vyhráli případ pro obec Mokrovraty. Vlastnice sousedních pozemků zde napadala část územního plánu vymezující novou plochu pro veřejnou zeleň s možností umístění přírodního hřiště. Namítala mimo jiné, že vymezení plochy nerespektuje historické urbanistické struktury a krajinný ráz lokality a že rozhodnutí o jejích námitkách je nepřezkoumatelné.
Krajský soud v Praze nejprve územní plán v napadené části zrušil, avšak Nejvyšší správní soud tento rozsudek zrušil a vrátil věc krajskému soudu s tím, že na obec byly kladeny nepřiměřeně vysoké nároky. V novém rozhodnutí krajský soud návrh zamítl a potvrdil, že obec přezkoumatelně vysvětlila důvody vymezení sporné plochy, zejména chybějící občanskou vybavenost v lokalitě, vhodnost dotčených obecních pozemků a absenci jiného vhodného řešení.
Územní plán musí obstát i tam, kde zasahuje nejvíc
Vítězné případy v průběhu krátké doby ukazují, že ve Frank Bold Advokáti dokážeme díky hluboké znalosti soudního přezkumu územních plánů účinně hájit zájmy našich klientů.
Případy z Mělníku a Boršova připomínají zásadu, jejíž nedodržování v praxi opakovaně napadáme: čím intenzivnější je zásah do vlastnického práva, tím přesvědčivější musí být jeho odůvodnění. Vymezení veřejně prospěšného opatření s možností vyvlastnění patří k nejzávažnějším důsledkům, které územní plán vůbec může přinést.
Nestačí se odvolávat na obecné urbanistické vize nebo vycházet z překonaných podkladů. Obec musí aktivně zjistit skutečný stav území včetně práv v něm existujících, a pokud se od nich hodlá odchýlit, musí to věcně a konkrétně odůvodnit. Jak ukazují případy z Českého Jiřetína a Prahy, platí to ale i obráceně. Zákonně přijatá a řádně odůvodněná regulace v soudním přezkumu obstojí.
Na soudní spory a vyjednávání si vezměte Frank Bold Advokáty
Jsou případy vyžadující víc, než co je běžné v každodenní advokacii – kromě znalosti práva také strategické plánování, vyjednávání a práci s médii. Máme za sebou řadu takových úspěšných sporů včetně těch u nejvyšších soudních instancí. Zastoupíme i vás, ať už jste vlastník nemovitosti nebo obec.
