Po senátním vetu se návrh novely stavebního zákona vrací zpět do Sněmovny. Komentujeme další body kritiky

Stejně jako v prvním díle našeho seriálu, je naším cílem shrnout a stručně komentovat podstatné body kritiky novely. Tentokrát se věnujeme konkrétním obsahovým výhradám.

Část z nich upozorňuje na reálná rizika, která jsou s reformou tohoto rozsahu nepochybně spojena. Část kritiky stojí na nepřesném nebo zjednodušeném výkladu navržených změn. Usilujeme o rozlišení skutečně problematických dopadů od výtek, které jsou podle názoru autora ve veřejném prostoru přeceňovány nebo dezinterpretovány.

1. Souhlas obce s odchylkou od územního plánu 

Kritika: Navrhovaný § 193 odst. 2 umožňuje, aby se záměr odchýlil od územně plánovací dokumentace, pokud s tím souhlasí obec, která ji vydala. O souhlasu má rozhodovat rada obce na svém neveřejném zasedání bez povinnosti své rozhodnutí odůvodnit. Podle kritiků jde o popření zásady závaznosti územně plánovací dokumentace a výrazné korupční riziko. Při projednávání v Poslanecké sněmovně zazněla i formulace, že tím územní plán „ztratil smysl“.

Hodnocení: Je pravda, že jde o průlom do principu závaznosti územně plánovací dokumentace, což může být legitimní výhrada. Způsob, jakým kritici toto ustanovení prezentují, je však velmi zavádějící. Kritika vyznívá tak, jako by rozhodnutím rady o souhlasu s odchylkou byl záměr povolen. Tak tomu ale v žádném případě není. Jde o nutnou, nikoli však dostatečnou podmínku povolení záměru, který není v souladu s územním plánem. 

Konečné rozhodnutí zůstává na stavebním úřadu, který musí ověřit splnění dalších, velmi přísných podmínek: záměr nesmí narušit veřejné zájmy a nesmí se „dotknout“ jiných osob ani ochranných pásem nebo koridorů. Tyto podmínky jsou splnitelné jen ve zcela výjimečných a nekontroverzních případech, u záměrů bez jakýchkoli závažnějších vlivů na okolí. Pochybení stavebního úřadu lze napadnout odvoláním nebo správní žalobou. Riziko zneužití tedy existuje, ale jeho reálná míra je výrazně menší, než jak bylo opakovaně prezentováno.

2. Ochrana zemědělské půdy při povolování staveb 

Kritika: Kritici upozorňují, že novela umožňuje výstavbu na zemědělské půdě v zastavitelném území, v koridoru pro stavební záměr nebo v ploše těžby vymezených v územně plánovací dokumentaci bez nutnosti znovu posuzovat zásady plošné ochrany zemědělského půdního fondu (ZPF), pokud byly tyto plochy do územního plánu zahrnuty v souladu se stanoviskem orgánu ochrany ZPF. Dále prolamuje zákaz odnětí zemědělské půdy I. a II. třídy ochrany v pásu do 500 m od velkých dopravních staveb. Podle kritiků se jedná o zásadní oslabení ochrany zemědělské půdy.

Hodnocení: Jde skutečně o oslabení bariér pro odnětí půdy pro stavební záměry v uvedených případech. Platí však zároveň, že každá z těchto výjimek se uplatní pouze tehdy, je-li záměr v souladu s územně plánovací dokumentací. Každý územní plán přitom prošel posouzením orgánu ochrany ZPF, jehož stanovisko je závazné a může být překonáno pouze v dohadovacím řízení a za zákonem stanovených podmínek.  

Princip je tentýž jako v případě bodu 3 v přechozím článku: přípustnost využití daného území se má podle novely posuzovat při pořizování územního plánu, nikoli znovu při individuálním povolování konkrétního záměru.

3. Integrace environmentálních požadavků po zrušení JES 

Kritika: Zákon o jednotném environmentálním stanovisku (JES) má být novelou zrušen. Podle kritiků se JES v praxi osvědčil, protože koordinoval dříve roztříštěná stanoviska k vlivům záměru na jednotlivé složky životního prostředí. Zároveň podle nich zrušení JES ohrožuje plnění Národního plánu obnovy, v němž byl uveden jako klíčový prvek integrace rozhodování, a to v důsledku ohrožuje také platby z fondů EU. 

Hodnocení: JES skutečně do jednoho závazného stanoviska spojil řadu dílčích podkladových aktů z oblasti ochrany životního prostředí. Všechny podklady, které JES dosud zahrnoval, jsou však podle návrhu novely integrovány přímo do povolení záměru. Požadavek na integraci tak bude naplněn nejen stejnou, ale ještě důslednější měrou. JES navíc neumožňoval vyvažování mezi jednotlivými dotčenými zájmy z oblasti životního prostředí: byl souhrnem a formální koordinací dříve vydávaných podkladových stanovisek.  

Argument o ohrožení čerpání fondů EU je třeba posoudit věcně: podmínkou čerpání je naplnění věcného požadavku na integraci rozhodovacích procesů, nikoli zachování konkrétní formy. Formální existence JES jako samostatného nástroje podmínkou čerpání pravděpodobně není. 

4. Pravomoci orgánů státní památkové péče 

Kritika: Novela podle kritiků výrazně snižuje pravomoci orgánů státní památkové péče. Závazná stanoviska mají zůstat povinná jen pro zásahy přímo do kulturních památek; pro stavby v památkových rezervacích a zónách se jejich působnost omezuje. Do zákona o státní památkové péči se navíc doplňují pravidla o vyvažování zájmů na ochraně kulturního dědictví se zájmy na rozvoji území a využití památkového fondu pro potřeby současného života. 

Hodnocení: Jde nepochybně o posun od striktně chápané ochrany kulturních památek i jejich prostředí směrem k benevolentnějšímu přístupu. Zároveň platí, že všechny věcné nástroje památkové ochrany, včetně ochranných pásem, zůstávají zachovány. I v rámci stavebního úřadu bude soulad záměru s podmínkami ochrany posuzovat odborně způsobilá úřední osoba a její stanovisko nemůže být bez odůvodnění přehlédnuto nebo překonáno – platí totéž, co obecně popisujeme v bodě 3 v prvním díle našeho seriálu. 

Zda je přechod od izolovaného a mnohdy silně subjektivního posuzování přípustnosti záměru z hlediska podmínek památkové ochrany k vážení zájmů a hledání kompromisního řešení pozitivní nebo negativní změnou, závisí na hodnotových preferencích. Platí ale, že celkový veřejný zájem nemůže být nalezen jinak než zvažováním všech dotčených dílčích veřejných zájmů. 

5. Dodatečné povolení neoprávněně provedených staveb 

Kritika: Novela zavádí pravidlo, podle nějž lze neoprávněně provedenou stavbu dodatečně povolit, i když nejsou splněny všechny zákonné podmínky, pokud by nařízení jejího odstranění bylo „zcela zjevně nepřiměřené přínosům“ a pokud ponecháním stavby nejsou dotčeny veřejné zájmy nebo práva třetích osob. Podle kritiků se tím místo posílení boje s nelegální výstavbou vytváří situace, v níž se vyplatí stavět načerno a poté stavbu „legalizovat“. 

Hodnocení: Jde skutečně o rozšíření možností legalizace neoprávněných staveb a obava, že toto pravidlo oslabuje motivaci k dodržování stavebního zákona, není zcela neopodstatněná. Podmínky pro dodatečné povolení jsou však kumulativní a přísné: zcela zjevná nepřiměřenost nařízení odstranění a zároveň absence jakéhokoli dotčení veřejných zájmů nebo práv třetích osob musí být splněny současně.  

Jde o velmi úzký aplikační prostor, typicky pro stavby nevýznamného charakteru bez škodlivých vlivů na okolí. Stavební úřad není povinen výjimku aplikovat extenzivně a jeho rozhodnutí podléhá odvolání i soudnímu přezkumu. Pravidlo přitom umožňuje vyhnout se absurdním výsledkům, kdy by nařízení demolice bylo zcela neúměrné nepatrné závadnosti stavby – například u stavby, která je v době rozhodování v rozporu s územním plánem, ale v souladu s jeho připravovanou změnou. Odpovědnost za věcně správné a restriktivní posouzení podmínek leží na stavebním úřadu; standardně by tato výjimka neměla být aplikována velkoryse. 

6. Vyvlastnění pro stavby hromadného bydlení 

Kritika: Za kontroverzní považují kritici také možnost vyvlastnění soukromých pozemků ve prospěch projektů hromadného bydlení, tedy staveb s převažující bytovou funkcí nad 10 000 m². Ty jsou nově zařazeny mezi stavby veřejného zájmu. Zákon přitom nestanoví podmínku cenové dostupnosti takového bydlení. Kritici se obávají, že soukromý developer tak může prostřednictvím státního nástroje vyvlastnění získat cizí pozemek pro komerční projekt bez jakékoli záruky veřejně prospěšného aspektu. 

Hodnocení: Samotné zařazení staveb pro hromadné bydlení mezi vyhrazené stavby a zákonné konstatování, že jejich výstavba je ve veřejném zájmu, však neznamená, že by bylo možné pro každou takovou stavbu bez dalšího vyvlastňovat.  

Podmínkou vyvlastnění je buď výslovné vymezení stavby jako veřejně prospěšné v územně plánovací dokumentaci, nebo výslovná specifická úprava v právním předpisu. Druhá podmínka ve vztahu ke stavbám pro hromadné bydlení splněna není a splnění první podmínky je vzhledem k zákonné definici veřejně prospěšné stavby (§ 11) a veřejné infrastruktury (§ 10) přinejmenším sporné. Bez výslovného vymezení v územně plánovací dokumentaci vyvlastnění každopádně nepřichází v úvahu. Faktická možnost vyvlastnění bude proto v praxi výrazně omezenější, než jak kritika naznačuje.  

Hlasování ve Sněmovně nejdřív 1. září   

Po zamítnutí vrátí Senát návrh novely zpět do Poslanecké sněmovny. Ta o předpisu může hlasovat nejdřív za 10 dní od doručení s tím, že se hlasování zařazuje na nejbližší nebo právě probíhající schůzi. Sněmovna nyní zasedne k jednání 25. srpna. Nejdřív by se tak poslanci a poslankyně mohli novelou stavebního zákona zabývat v úterý 1. září.

Chcete vědět víc? Připojte se 16. září na konferenci: Nový stavební zákon: fakta, dopady a výzvy pro praxi

Přijměte pozvání 16. září do pražského Enfora na hybridní konferenci pořádanou Frank Bold Advokáty, kde vám společně se zástupci státní správy a oborových specialistů z oblasti developmentu, architektury a samospráv představíme základní koncepci novelizace se zaměřením na povolování staveb a územní plánování. V panelové diskuzi také dáme prostor pro debatu o největších příležitostech a výzvách.

KDY: středa 16. září 2026, 13:00–17:00 (otevíráme ve 12:30, networking do 18:00)  
KDE: Enforum event space, Rustonka, Praha - Karlín 
CENA ZA OSOBNÍ ÚČAST: 2990 Kč + DPH 
CENA ZA ONLINE PŘENOS: 2490 Kč + DPH

Koupit vstupenku 

Co získáte 

• 240 minut praktického obsahu k novele stavebního zákona 

• Možnost klást otázky vystupujícím při osobní účasti 

• Videozáznam a prezentace ke stažení pro oba typy vstupenek 

Co se dozvíte 

Zákon v kontextu a jeho další vývoj 

• Základní právní rámec a koncepce nového stavebního zákona. 

• Fungování nové jednotné státní stavební správy a soustava stavebních úřadů.    

• Aktuální legislativní proces, náběh účinnosti a další vývoj. 

• Očekávaný vývoj digitalizace stavebního řízení.

Povolování staveb 

• Nové povolovací procesy v praxi – z pohledu právníků, měst i stakeholderů. 

• Jak se má v praxi zrychlit a zjednodušit povolovací řízení.   

Územní plánování 

• Nová koncepce územního plánování – dopady na velká a menší města. 

• Posílení (či omezení) role obcí v územním plánování.   

Oborové hlasy a panelová diskuse

• Jak vnímají novinky developeři, architekti a zástupci obcí – přínosy a rizika. 

• Panelová debata s vystupujícími a možnost klást otázky.

Podrobnosti o akci