Novela stavebního zákona v Senátu: Komentujeme hlavní body dosavadní kritiky

Novela stavebního zákona mění celkem 42 zákonů, Poslanecká sněmovna ji schválila v červenci 2026. Během projednávání vznesli výhrady k návrhu kromě části poslanců i Komora autorizovaných inženýrů a techniků (ČKAIT), veřejný ochránce práv, ekologické nevládní organizace sdružené v Zeleném kruhu i další subjekty. Výhrady se týkaly jak celkového koncepčního směřování reformy, tak konkrétních navržených změn a způsobu, jakým byl návrh připraven a projednán.

Část připomínek upozorňuje na reálná rizika, která jsou s reformou tohoto rozsahu nepochybně jsou spojena. Část kritiky stojí na nepřesném nebo zjednodušeném výkladu navržených změn. V článku usilujeme o rozlišení skutečně problematických dopadů od výtek, které jsou podle názoru autora ve veřejném prostoru přeceňovány nebo dezinterpretovány.

1. Přechod na centralizovanou stavební správu

Kritika: Novela vytváří novou centralizovanou soustavu stavebních úřadů (úřadů rozvoje území krajů a Úřadu rozvoje území ČR). V souvislosti s tím předpokládá převedení úředníků ze současných obecních a krajských stavebních úřadů pod novou státní stavební správu do konce roku 2027. Podle kritiků centralizace narušuje princip subsidiarity, odtrhuje rozhodování od místní znalosti území a oslabuje vliv samospráv. Plán přechodu podle nich není dostatečně připraven.

Hodnocení: Obava, že se reformu nepodaří technicky a personálně zvládnout, je pochopitelná a jde skutečně o klíčové riziko celého záměru. Bez funkční nové soustavy stavebních úřadů reforma svůj účel nesplní. Tato reforma však není aktuálním „výmyslem“ předkladatelů novely. Princip jednotné státní stavební správy byl součástí již původního znění nového stavebního zákona č. 283/2021 Sb., schváleného v roce 2021. Nynější novela na tuto koncepci navazuje.

Centralizace přitom sleduje legitimní cíle: odstraňuje mikro-úřady tvořené jedním nebo dvěma úředníky bez reálné zastupitelnosti, posiluje celkovou personální kapacitu systému a vytváří podmínky pro sjednocení výkladu právních předpisů stavebními úřady. Oslabení vlivu samospráv na výkon státní správy pak není vedlejším nezamýšleným důsledkem, ale záměrem. Samosprávy výkon státní správy ovlivňovat nemají, protože právě v tom spočívá problém tzv. systémové podjatosti.

2. Koncentrace moci v novém „superúřadu“ – korupční riziko?

Kritika: Navrhovaný Úřad rozvoje území ČR bude rozhodovat o velkých developerských projektech jako prvoinstanční a zároveň poslední správní instance. Rozklad proti jeho rozhodnutí nebude přípustný, k dispozici bude pouze správní žaloba. Předsedu úřadu jmenuje a odvolává vláda. Podle kritiků tato koncentrace rozhodovacích pravomocí v rukou politicky jmenovaného funkcionáře představuje systémové korupční riziko.

Hodnocení: Korupční riziko na centralizovaném úřadu je reálné. Bude-li u klíčového záměru silný politický nebo ekonomický zájem nebo se podaří ovlivnit rozhodování na vedoucí úrovni úřadu, ovlivní to výsledek celého řízení. Toto riziko nelze bagatelizovat. Zároveň je třeba dodat, že centrální úřad tohoto druhu bude vystaven výrazně silnější odborné, mediální a veřejné kontrole než dnešní obecní stavební úřady, kde řada pochybení procházela bez povšimnutí.

Klíčovým protikorupčním opatřením by se mělo stát transparentní přidělování věcí jednotlivým úředníkům, podle obdobných pravidel, jako je rozvrh práce na soudech, a dohledatelnost jednotlivých úkonů v řízení prostřednictvím digitální stopy. Autor tohoto textu považuje za chybu, že tyto záruky nejsou výslovně zakotveny přímo v zákoně. Je zásadní, aby byly přijaty alespoň ve formě závazných interních předpisů Úřadu a ten je aplikoval v praxi. Navíc absencí rozkladu ve skutečnosti klesá faktická moc předsedy Úřadu zasahovat do výsledků konkrétních řízení, protože o rozkladech by jinak rozhodoval sám.

3. Oslabení dotčených orgánů a ochrana veřejných zájmů

Kritika: Novela ruší většinu závazných stanovisek dotčených orgánů v oblastech ochrany přírody, zemědělského půdního fondu a dalších složek životního prostředí, ochrany veřejného zdraví, památkové péče, požární ochrany atd. a přesouvá posuzování těchto zájmů na nové stavební úřady, případně mění závazná stanoviska na nezávazná podkladová vyjádření.

Zároveň novela zakotvuje do základních zásad zákona, že znemožnit rozvoj sídel nebo nepovolit záměr lze jen tehdy, není-li možné ochranu jiných hodnot zajistit podmínkami nebo kompenzacemi. Dotčené orgány mají uplatňovat jen „nejmírnější prostředky“ nezbytné k ochraně veřejného zájmu a dávat přednost podmínkám před zákazy.

Podle kritiků všechny tyto aspekty povedou k oslabení ochrany životního prostředí, veřejného zdraví, kulturních památek a dalších veřejných zájmů. Stavební úřady podle nich na posuzování specializovaných veřejných zájmů nemají odbornost, kapacitu ani metodické zázemí a hrozí, že ochrana veřejných zájmů zůstane formální.

Hodnocení: Je skutečně pravděpodobné, že úřady zamítnou méně žádostí o povolení záměrů kvůli nesouhlasnému závaznému stanovisku dotčeného orgánu. Novela však nestojí na principu nadřazenosti výstavby ostatním zájmům. Její základní zásadou je i podle důvodové zprávy povinnost stavebních úřadů vyvažovat dílčí veřejné zájmy a dosáhnout výsledku odpovídajícího celkovému převažujícímu veřejnému zájmu. Splnění těchto povinností musí být z odůvodnění rozhodnutí zřejmé. I v rámci stavebního úřadu musí být jednotlivé veřejné zájmy posuzovány odborně způsobilými úředními osobami a jejich stanovisko nemůže být bez odůvodnění přehlédnuto ani překonáno.

Zásada „nejmírnějších prostředků“ se uplatní jen tam, kde zákon nestanoví jednoznačný limit. Takovým limitem je i regulace v územním plánu. Deklarovaným cílem novely je zamezit tomu, aby záměry přípustné podle územního plánu byly blokovány v pozdějších fázích řízení z důvodů, které měly být řešeny při pořizování územně plánovací dokumentace. To považuji z hlediska právní jistoty a zákazu dvojího posuzování téže otázky za legitimní cíl.

4. Územní plánování a kapacity obcí

Kritika: Novela přesouvá územní plánování do samostatné působnosti všech obcí a krajů, čímž má posílit jejich roli při rozhodování o rozvoji území. Podle kritiků ale mnoho obcí, zejména menších, nemá personální ani finanční kapacity, aby tuto rozšířenou agendu zvládlo. Mezi kritiky tak panují obavy, že malé obce budou vystaveny tlaku investorů bez dostatečného odborného zázemí. To může vést ke zpoždění územního plánování a jeho faktické nejednotnosti.

Hodnocení: Je pravda, že ne všechny obce jsou schopny samy zajistit pořizování územního plánu. Novela však pro tuto situaci obsahuje konkrétní řešení. Obec může uzavřít smlouvu s odborně způsobilou osobou (tzv. létající pořizovatel), nebo se s jinou obcí, která tuto funkci převezme – půjde fakticky o obdobnou situaci, jako když dnes zajišťují pořizování územního plánu pro okolní obce úřady obcí s rozšířenou působností. Pokud obec nevyužije tyto možnosti, je „poslední záchranou“ Úřad rozvoje území kraje, který je povinen územně plánovací dokumentaci pro obec pořídit. Ve všech variantách přitom obec zůstává subjektem, který pořizovateli zadává věcné požadavky v mezích zákona.

Analýzu dalších výhrad přinese druhý díl seriálu

V dalším díle seriálu se budeme příští týden věnovat konkrétním obsahovým výhradám, jako jsou obavy z odchylek od územních plánů bez veřejné kontroly, varování před oslabením ochrany zemědělského půdního fondu či ochrany kulturního dědictví a památek nebo možné dopady zrušení jednotného environmentálního stanoviska.

Projednávání návrhu v Senátu

Už 18. srpna se k projednání novely sejde Stálá komise Senátu pro rozvoj venkova. Na plénu pak Senát návrh projedná ve čtvrtek 19. srpna. Horní komora parlamentu může návrh vrátit do Sněmovny s vlastními pozměňovacími návrhy nebo jej jako celek zamítnout. Jako nejpravděpodobnější se zatím zdá varianta, že Senát novelu zamítne jako celek.

V těchto případech by se návrhem musela znovu zabývat Poslanecká sněmovna. Ke schválení návrhu ve verzi upravené Senátem by pak stačila většina přítomných poslanců, k setrvání na původním znění by byla nutná nadpoloviční většina (101) všech poslanců.

Vláda předpokládá, že právě k tomuto scénáři dojde a novela bude v září schválena. První vlna účinnosti novely by pak měla nastat už na podzim 2026.

Chcete vědět víc? Připojte se 16. září na konferenci: Nový stavební zákon: fakta, dopady a výzvy pro praxi

Přijměte pozvání 16. září do pražského Enfora na hybridní konferenci pořádanou Frank Bold Advokáty, kde vám společně se zástupci státní správy a oborových specialistů z oblasti developmentu, architektury a samospráv představíme základní koncepci novelizace se zaměřením na povolování staveb a územní plánování. V panelové diskuzi také dáme prostor pro debatu o největších příležitostech a výzvách.

KDY: středa 16. září 2026, 13:00–17:00 (otevíráme ve 12:30, networking do 18:00)  
KDE: Enforum event space, Rustonka, Praha - Karlín 
CENA ZA OSOBNÍ ÚČAST:  2990 Kč + DPH 
CENA ZA ONLINE PŘENOS:  2490 Kč + DPH

Koupit vstupenku 

Co získáte 

• 240 minut praktického obsahu k novele stavebního zákona 

• Možnost klást otázky vystupujícím při osobní účasti 

• Videozáznam a prezentace ke stažení pro oba typy vstupenek 

Co se dozvíte 

Zákon v kontextu a jeho další vývoj 

• Základní právní rámec a koncepce nového stavebního zákona. 

• Fungování nové jednotné státní stavební správy a soustava stavebních úřadů.    

• Aktuální legislativní proces, náběh účinnosti a další vývoj. 

• Očekávaný vývoj digitalizace stavebního řízení.

Povolování staveb 

• Nové povolovací procesy v praxi – z pohledu právníků, měst i stakeholderů. 

• Jak se má v praxi zrychlit a zjednodušit povolovací řízení.   

Územní plánování 

• Nová koncepce územního plánování – dopady na velká a menší města. 

• Posílení (či omezení) role obcí v územním plánování.   

Oborové hlasy a panelová diskuse

• Jak vnímají novinky developeři, architekti a zástupci obcí – přínosy a rizika 

• Panelová debata s vystupujícími a možnost klást otázky

Podrobnosti o akci