Návrh zákona o odkladu nájemného pouze přesune dopady epidemie koronaviru z nájemců na pronajímatele

9. 4. 2020 Petr Bouda Právo pro podnikání Finanční právo Právo realitních služeb Prodej nebo koupě nemovitosti

Zmírnit dopady koronaviru na nájemce prostor sloužících k podnikání a bytů, měly dva vládní návrhy zákona, které včera projednala Poslanecká sněmovna. Poslanci se po dlouhém jednání shodli, že nájemníci bez příjmů nemůžou dostat výpověď bytu či provozovny, pokud v důsledku epidemie nebudou schopni platit nájemné. Nejdéle však do konce července. Dluh musí splatit do konce letošního roku. 

Oba původní vládní návrhy jsou inspirovány německou právní úpravou, přijatou Německým spolkovým sněmem 25. 3. 2020 ke zmírnění dopadů koronaviru. Ta zahrnuje mimo jiné opatření na ochranu nájemníků zasažených dopady epidemie koronaviru, spočívající v tom, že nezaplacení nájemného v období od 1. 4. do 30. 6. 2020 nemůže být samo o sobě po dobu 24 měsíců důvodem pro výpověď z nájmu. Domníváme se však, že návrh není šťastným opatřením.

Předně je přinejmenším na hraně ústavnosti, neboť nuceně omezuje vlastnické právo pronajímatelů, což je sice možné, ale jen ve veřejném zájmu a za náhradu. Žádný z předložených návrhů přitom s poskytnutím jakékoliv náhrady pronajímatelům za navržená omezení nepočítal. Ačkoli finanční dopady epidemie koronaviru nutně musí nést v určité míře všechny sociální skupiny, musí vláda pečlivě zvažovat všechny parametry možných kompenzačních opatření. Stát by měl účinně nahrazovat alespoň důsledky vlastních omezujících mimořádných opatření, a měl by si být jistý, že kompenzační opatření nezlepší situaci určitých sociálních skupin (například nájemníků) pouze na úkor dalšího zhoršení situace jiných sociálních skupin (například pronajímatelů).

Vláda se zároveň nevypořádala s faktem, že existuje řada méně omezujících opatření, která by šetřila práva pronajímatelů více a zároveň více ochránila nájemce. Takovými opatřeními by mohlo být například dočasné uvolnění podmínek pro nárok na příspěvek na bydlení, bezúročné nebo nízkoúročené zápůjčky finančních prostředků či převzetí ručení za závazky nájemců. Tato alternativní opatření měla být alespoň stručně zvažována, a měly být provedeny odhady dopadů zvažovaných opatření, ze kterých by vyplývalo, proč byla nakonec zvolena forma odkladů plateb nájemného. Ta totiž pouze přenáší dopady z nájemců na pronajímatele a ty ohrožuje druhotnou platební neschopností.

Vládní návrhy také neobsahovaly odůvodnění, z něhož by vyplývalo, na základě jakých dat byla např. stanovena délka ochranné doby a délka doby, po kterou nelze dát nájemci výpověď z nájmu. Důvodová zpráva pouze uvádí, že délka ochranné doby je srovnatelná s délkou obdobných opatření v zahraničí, např. Německu. V důvodových zprávách chybí rovněž jakékoli odhady počtu nájemců, kteří mohou být v důsledku omezení při epidemii koronaviru dotčeni i odhady počtu pronajímatelů, kterých se předložené vládní návrhy dotýkají. Důvodové zprávy neobsahují ani odhady dopadů odkladů placení nájmů na pronajímatele, takže není jasné, na základě čeho dospěli předkladatelé k závěru, že povinnost strpět dané omezení nepředstavuje pro pronajímatele nepřiměřené břemeno. Ačkoliv se tedy jedná o vládní návrhy zákonů, jejichž podstatou je řešení hospodářské a sociální situace osob zasažených důsledky epidemie koronaviru, nejsou v nich zohledněny jakékoli hospodářské, finanční a sociální dopady.

Návrhy navíc reflektovaly pouze jeden z několika nepříznivých důsledků zpoždění plateb nájemného, a to zákaz výpovědi z důvodu prodlení s platbami nájemného. Na druhou stranu neřešily, pravděpodobně záměrně, ostatní důsledky. V  zásadě tedy pouze replikovaly německé opatření, které tyto dopady neřeší rovněž. Především fakt, že i když nebude moci pronajímatel nájem vypovědět, bude nájemce v prodlení s placením. To může vést k povinnosti platit úroky z prodlení nebo u nájmů prostor sloužících k podnikání i smluvních pokut, které by měli nájemci rovněž povinnost platit. 

S ohledem na dosavadní mediální prezentaci však mohou nájemci nabýt dojmu, že jim zákon zajistí „nájmové prázdniny“ nebo posunutí splatnosti nájemného. To může vést k chycení nájemce do dluhové pasti. Pronajímateli totiž nic nebude bránit v uplatnění nároku na zaplacení dlužného nájemného s příslušenstvím třeba hned v dubnu 2020 u soudu a případně své nároky i vymáhat se všemi negativními důsledky. Jediné, před čím by byl nájemce chráněn, by byla právě výpověď z nájmu. Německá právní úprava přitom zahrnuje i úpravy v insolvenčním právu coby další opatření ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru, čímž mohou být alespoň některé důsledky odkladu placení nájemného řešeny.

Stejně tak není ve schváleném návrhu řešeno, že pronajímatelé mohou k úhradě nájemného využít kauce (jistoty) složené pronajímateli a požadovat jejich doplacení. Nesplnění této povinnosti přitom také může vést k výpovědi z nájmu, aniž by návrh před tímto důsledkem nájemce chránil.

Přitom již současná legislativa poskytuje nájemcům některé nástroje, které mohou využít. Například přinejmenším podnikatelé, do jejichž provozoven byl zakázán přístup veřejnosti, mohou požadovat přiměřenou slevu z nájemného. Další možností je také požadovat obnovu jednání o nájemní smlouvě při podstatné změně okolností.

Návrh bude po Velikonocích projednáván Senátem. Domníváme se, že existují vhodnější nástroje, jak situaci řešit. Pokud by však měl být vládní návrh nakonec přeci jen přijat, doporučujeme, aby došlo ještě přinejmenším k jasnému vyřešení alespoň toho, zda je pronajímatel oprávněn požadovat s dlužným nájemným i úrok z prodlení, zda je možné použít na úhradu nájemného za dobu do června případnou kauci (jistotu)  složenou nájemcem a zda je omezena možnost požadovat doplnění takto použité jistoty.

Petr Bouda

Právník

Potřebujete právní radu?

Pro desítky firem řešíme všechny právní otázky od akvizic po žaloby. 

Obraťte se na nás

Ozvěte se nám