Na co si dát pozor při koupi domu s nájemci?

27. 10. 2020 Natálie Pecháčková Martin Kornel Právní servis pro nájemní vztahy

Kupujete dům, který je celý nebo částečně pronajatý? Při tomto kroku je důležité si uvědomit, že převodem vlastnického práva k nemovité věci nájemní smlouva nezaniká, nýbrž přechází na nového majitele jakožto pronajímatele. Na co si dát v takovém případě pozor?

Kupující se stává vlastníkem budovy zpětně ke dni podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, jemuž bylo vyhověno. Od té chvíle na nového vlastníka přechází také práva pronajímatele včetně práva na úhradu nájemného. Dokud se však nájemce o změně vlastníka nedozví, může veškeré právní jednání související s nájmem platně činit vůči původnímu vlastníkovi. Doporučujeme proto oznámit nájemcům převod vlastnického práva co nejdříve. Do doby převodu vlastnického práva nájemci náleží nájemné starému vlastníkovi, který má právo vymáhat dlužné nájemné i po převodu nemovitosti. Je také vhodné ošetřit otázku plateb na nájemné přímo v kupní smlouvě s prodávajícím.

Další často opomíjenou věci jsou jistoty (tzv. kauce) složené nájemci. Povinnost pronajímatele vrátit nájemci jistotu přechází na nového vlastníka budovy. Pokud nový vlastník budovy v kupní smlouvě s prodávajícím nepamatoval na ujednání o převodu složených jistot, přejde na něj jen povinnost vrátit jistoty nájemcům, nikoliv však právo požadovat převod jistot od prodávajícího.


V případě změny majitele bytu, tedy pronajímatele, doporučujeme informovat nájemce co nejdříve. Může se totiž stát, že než se o této změně dozví, bude nájemce řešit veškeré právní jednání s bývalým pronajímatelem. Ilustrační foto.

Jistoty se totiž staly vlastnictvím prodávajícího, které nepřechází automaticky se změnou v osobě pronajímatele, a ani žádné zákonné ustanovení pronajímateli neukládá jistoty novému vlastníkovi převést. Doporučujeme proto na jistoty při uzavírání kupní smlouvy myslet a prověřit si před jejím uzavřením, zda nájemci jistotu skládali či nikoliv. Jak se prodávající s kupujícím ohledně jistot domluví záleží na nich, je však vhodné tuto oblast ve smlouvě výslovně upravit . Nabízí se například možnost výši jistot zohlednit v ceně (odečíst odkupní ceny).

V neposlední řadě si připomeňme, že pro nového vlastníka nejsou závazná ujednání v nájemní smlouvě o pronajímatelových povinnostech, které zákon nestanoví. Toto neplatí, pokud nový vlastník o těchto ujednáních věděl.


Zvažujete koupi domu i s nájemníky?

Obraťte se na nás

Martin Kornel

Vedoucí advokát

Zvažujete koupi domu i s nájemníky?

Provedeme Vás převodem nemovitosti s nájemci. Pomůžeme Vám s důležitými aspekty uzavírání kupní smlouvy a přebírání nájemních smluv.

Obraťte se na nás

Ozvěte se nám