Dopady na města a obce: Poslanecká sněmovna přehlasovala senátní veto k novele stavebního zákona
- 10. 09. 2026
- Články > Stavební právo a územní plánování
Poslanecká sněmovna přehlasovala veto Senátu a novelu stavebního zákona schválila ve středu 9. září. Novelu nyní čeká už jen podpis prezidenta a vyhlášení ve Sbírce zákonů. První vlna účinnosti se očekává už od 1. listopadu 2026, druhá klíčová vlna přijde 1. ledna 2027. Pro developery jde o zásadní změnu, která ovlivní i řízení, která už běží. Pokud chcete vědět více, zveme Vás 16. září od 13:00 na odpolední konferenci o novele SZ do Prahy, nebo se můžete připojit online.
Zásadní: přechod běžících řízení – toto se týká vás bez ohledu na fázi projektu
Řízení zahájená před účinností novely, včetně těch podle starého zákona č. 183/2006 Sb., přejdou pod nový právní režim. Neznamená to, že musíte začínat znovu – ale pravidla, podle nichž se Váš záměr posuzuje, se změní. Přechodná ustanovení novely jsou složitá a výklad řady z nich bude teprve předmětem praxe. Bez právní analýzy konkrétního řízení nelze spolehlivě odhadnout, co přechod přinese – zda výhodu, komplikaci, nebo obojí.
Podmínky povolení se posuzují ke dni podání žádosti, ne ke dni vydání rozhodnutí. To je pro developery zásadní změna. Dnes hrozí, že se pravidla změní mezi podáním žádosti a vydáním povolení – například se změní územní plán nebo nastoupí nové stanovisko dotčeného orgánu. Po novele toto riziko odpadá: pokud splníte podmínky v den podání žádosti, máte jistotu, že jsou splněné. Kdo ale řízení zbytečně odkládá riskuje, že se mu změní výchozí podmínky ještě před podáním.
Účinnost pravděpodobně od 1. listopadu 2026
Záměry v souladu s územním plánem mají zákonnou domněnku přípustnosti
Pokud je záměr v zastavěném nebo zastavitelném území a je v souladu s územně plánovací dokumentací, stavební úřad nebude znovu posuzovat požadavky zákonů, jejichž nároky byly promítnuty do územního plánu. V praxi to znamená méně možných blokujících stanovisek v rámci řízení o povolení záměru – požadavky ochrany přírody, zemědělského půdního fondu nebo krajinného rázu se znovu neřeší, pokud je územní plán vypořádal. Klíčové ale je, aby byl záměr skutečně v souladu s územním plánem.
Autorizovaný inspektor může nahradit stavební úřad při kolaudaci i dalších postupech
Nově může autorizovaný inspektor na žádost stavebníka vydávat kolaudační rozhodnutí, povolení předčasného užívání nebo zkušebního provozu, a to i u vyhrazených staveb. Pro developery to otevírá cestu, jak se vyhnout přetíženému stavebnímu úřadu v závěrečné fázi projektu.
Technické požadavky na stavby se nově uplatňují s ohledem na jejich proveditelnost a přiměřenost
Zákon nově výslovně říká, že technické požadavky musí být přiměřené jejich přínosům a musí zohledňovat technickou, funkční a ekonomickou proveditelnost. Odpovědnost za soulad projektové dokumentace s technickými požadavky na stavby navíc přechází z úřadu na projektanta – stavební úřad se těmito požadavky bude zabývat jen tehdy, pokud vznikne konkrétní podezření na nesoulad. V praxi to může zjednodušit projednání projektové dokumentace a zkrátit řízení.
Účinnost pravděpodobně od 1. ledna 2027
Pro velké záměry vzniká nová instance: Úřad rozvoje území ČR
Úřad bude prvoinstančním a jediným správním orgánem s integrovanými pravomocemi pro vyhrazené stavby – tedy významné projekty veřejné infrastruktury. Místo rozkladu bude k dispozici pouze správní žaloba. Pro developery v tomto segmentu to znamená kratší správní řízení, ale také menší prostor pro ovlivnění výsledku cestou rozkladu.
Rozsáhlejší možnost využití předběžné informace
Od stavebních úřadů bude nově možné získat například informaci o účastnících řízení, rozsahu potřebné dokumentace nebo na požadavků na výstavbu, které se na stavbu nepoužijí. Nově bude možné formou předběžné informace požádat obec o její stanovisko k záměru, případně o požadavky, při jejichž splnění bude se záměrem souhlasit.
Rozšiřuje se možnost využití zjednodušených postupů při povolování nekontroverzních staveb
Tam, kde záměr nevzbuzuje spory a splňuje podmínky, se má povolování dále zjednodušit a zrychlit. Pro developery menších a středních projektů to může znamenat citelné zkrácení doby do vydání povolení.
Dělení a scelování pozemků bez řízení před stavebním úřadem
Dosud šlo o samostatné správní řízení. Po novele jde o čistě katastrální záležitost – bez čekání na stavební úřad. Pro majetkovou přípravu projektů, kde je nutné pozemky před podáním žádosti uspořádat, jde o reálné zkrácení přípravné fáze.
Platnost stanovisek EIA se prodlužuje na 10 let
Základní platnost stanoviska EIA se prodlužuje ze 7 na 10 let, přičemž prodloužení na žádost navrhovatele je možné o dalších 7 let. Pro projekty s delší přípravnou fází jde o výraznou výhodu – odpadá nutnost opakovat posuzování vlivů jen proto, že projekt trvá déle, než zákon dosud předpokládal.
>>> Čtěte také, jaké jsou dopady novely SZ na města a obce
Proč je důležité jednat co nejdříve
Přechod běžících řízení pod nový zákon není automaticky ani výhoda, ani nevýhoda – závisí na konkrétním projektu, jeho fázi a na tom, jak je nastaven vztah záměru k územnímu plánu. Bez právní analýzy nelze říct, co změna přinese. A čas na přípravu se krátí: první vlna účinnosti nastoupí pravděpodobně už 1. listopadu 2026.
