AML pro development: povinnost, kterou se nevyplatí podcenit. Digitalizace bude zákonnou nutností. Jak na to?

Developer je povinnou osobou bez výjimky

Finanční analytický úřad (FAÚ) výslovně potvrdil, že developeři (fyzické i právnické osoby investující do výstavby nemovitostí určených k dalšímu prodeji) jsou povinnou osobou podle AML zákona. 

Nejvyšší správní soud  potvrdil, že developerská činnost (nákup nemovitosti za účelem výstavby a následný prodej bytových jednotek) spadá pod sledované činnosti ve smyslu AML zákona.  

Co AML zákon od developerů vyžaduje

Každý developer musí:

• vypracovat a průběžně aktualizovat systém vnitřních zásad (SVZ) do 60 dnů od zahájení činnosti, 

• u každého obchodu posoudit rizika legalizace výnosů z trestné činnosti, 

• identifikovat a ověřit totožnost druhé strany transakce, 

• zjistit původ peněžních prostředků kupujícího, 

• u firemních kupujících ověřit skutečného majitele a vlastnickou strukturu, 

• uchovávat záznamy po dobu 10 let (§ 16 AML zákona).

Reálná pokuta: 750 000 Kč pro developera

Neplnění AML povinností není abstraktní riziko. Nejvyšší správní soud v rozsudku z února 2025 řešil případ developerské společnosti, která při prodeji bytových jednotek (výstavba v letech 2018–2019) nepřezkoumávala zdroje peněžních prostředků kupujících ani nezjišťovala skutečné majitele obchodních partnerů. Finančně analytický úřad (FAÚ) uložil pokutu 750 000 Kč. Mohl přitom sáhnout po sankci daleko vyšší, a to až do výše 10 milionů Kč.

Případ zároveň ukazuje, že kontrolní orgány se na developerský sektor zaměřují a zpětně prověřují transakce staré i několik let. 

Co přinese nová evropská regulace 

V červnu 2024 bylo v Úředním věstníku EU publikováno nařízení EU 2024/1624. Na rozdíl od dosavadních směrnic jde o přímo použitelné nařízení, které platí jednotně ve všech členských státech bez nutnosti transpozice. Věcná ustanovení se použijí od 10. července 2027. 

Vzniká nový AML dohledový orgán s celoevropskou působností se sídlem ve Frankfurtu (tzv. AMLR). Spolu s tím vznikne povinnost digitální verifikace klienta. Digitální AML proces se tak stane nutností nikoliv alternativou.

Administrativní zátěž roste s každou transakcí 

Developer prodávající desítky nebo stovky bytových jednotek ročně musí u každé transakce identifikovat kupujícího, prověřit zdroj prostředků, u firemního kupujícího ověřit skutečného majitele a celou dokumentaci archivovat 10 let. U skupin s více entitami se agenda násobí. 

Při nízkém počtu transakcí zvládne obchodní tým agendu manuálně. Přesto ji bude muset být schopen v příštím roce řešit digitálně. Nad to při rostoucím objemu prodejů narůstá riziko chyby, nekonzistence a mezer v dokumentaci přesně toho, co kontrolní orgán při prověrce hledá. 

Digitalizace AML procesu: řešení pro developery a realitní skupiny

Pro developery, kteří chtějí AML agendu zvládnout bez zbytečné administrativy a bez rizika pochybení, je tu AML modul od Legal Tech Frank Bold. Online řešení pro naplnění zákonných povinností v oblasti identifikace a kontroly klientů. Eliminuje osobní schůzky, tištěné formuláře a jejich ruční vyplňování a archivaci. 

Co modul zajistí

• Online identifikace klienta - občanský průkaz, BankID nebo mikroplatba; bez nutnosti fyzické přítomnosti kupujícího. 

• Automatické kontroly - každý případ zahrnuje ověření v sankčních a PEP seznamech, insolvenčním rejstříku a registru exekucí. 

• Vlastní hodnotící dotazníky - s automatickým výpočtem rizikovosti klienta, včetně nastavení zesílené kontroly pro zahraniční nebo firemní kupující. 

• Protokol případu s auditní stopou - kompletní dokumentace připravená pro kontrolní orgán, dostupná na jedno kliknutí. 

• Centrální správa pro celou skupinu - jeden systém pro více entit; přehled napříč celou skupinou bez e-mailů a tabulek. 

Máte zájem o bližší informace nebo o nastavení AML modulu pro vaši firmu?

Obraťte se na nás 

Více o Legal Tech Frank Bold