Investoři budou v Praze stavět podle jednotných pravidel, na kterých se podíleli Frank Bold Advokáti
- 21. 04. 2021
- Články > Stavební právo a územní plánování
V tomto článku přibližujeme využívání Zásad pro spolupráci obcí s developery, v jeho první části se dočtete o tom, jak se lze inspirovat Jihlavou, která byla prvním statutárním městem, jenž pravidla pro developery přijalo.
Obce jsou podle § 2 odst. 2 zákona o obcích povinny pečovat o všestranný rozvoj svého území a potřeby svých občanů. Přitom však obce čelí zvyšujícím se nárokům na výstavbu nové a údržbu stávající veřejné infrastruktury, tj. zejména dopravní a technické infrastruktury a občanského vybavení. Financování veřejné infrastruktury je totiž mimořádně nákladné. Aktuální nastavení rozpočtového určení daní nijak nezohledňuje to, jak rozsáhlá probíhá v obci výstavba a kolik tedy obec potřebuje investovat do rozvoje veřejné infastruktury tak, aby zajistila kvalitní životní podmínky nejen pro své občany, ale pro všechny, kdo infrastrukturu a veřejné služby obce užívají.
Nejrůznější Zásady pro spolupráci obcí s developery na rozvoji veřejné infrastruktury (dále jen „Zásady“), pravidla pro výstavbu nebo jinak nazvané dokumenty obdobného charakteru v praxi již delší dobu fungují v mnoha českých městech, např. v Říčanech, Táboře, Mnichově Hradišti, či v desítce městských částí hlavního města Prahy. Zásady si v posledních dvou, třech letech schválila i celá řada statutárních měst jako je Brno, Jihlava, Liberec nebo Pardubice. Metodiku spoluúčasti investorů na rozvoji území si v lednu 2022 schválilo i hlavní město Praha. Všechny zmíněné příklady Zásady z nedávné doby nesou rukopis právníků naší kanceláře.
Zásady pro spolupráci obcí s developery, o nichž bude v tomto článku řeč, mohou hrát roli důležitého nástroje pro zajištění kvalitního a udržitelného rozvoje obcí. Díky přijetí Zásad totiž může obec přenesením části nákladů na stavebníky získat finanční prostředky na budování či úpravy veřejné infrastruktury a zajištění veřejných služeb.
Jak na udržitelé investice v obcích?
Zásadami pak rozumíme dokument schválený obcí, na základě kterého obec jedná s developerem o umístění jeho záměru na území obce a na základě kterého jsou uzavírány mezi obcí a developerem nepojmenované smlouvy např. o spolupráci, o rozvoji území, o poskytnutí investičního příspěvku apod.
Výsledkem postupu podle Zásad je tedy uzavření smlouvy mezi obcí a developerem, který se v ní zaváže k spoluúčasti na budování veřejné infrastruktury formou finančního investičního příspěvku nebo nepeněžního plnění. Zásady zakotvují některé závazky pro samotnou obec, zejména poskytnutí součinnosti stavebníkovi v rámci samostatné působnosti zejména v předprojektové přípravě jeho záměru.
Jihlavská inspirace pro zahrnutí požadavků na trvalou udržitelnost do Zásad
Zásady nepochybně mohou přispívat k rozvoji území obce a kvalitě výstavby. A tím lépe, čím více jsou Zásady součástí promyšlené strategie obce ohledně rozvoje území, jejíž základ tvoří územní plán a jím vhodně nastavené regulativy a podmínky využití funkčních ploch.
Přístup města Jihlavy, které v roce 2021 aktualizovalo svoje Zásady pro spolupráci s investory na rozvoji veřejné infrastruktury, může být pro ostatní obce inspirativní odstupňováním výše investičního příspěvku podle indikátorů urbanistické kvality a náročnosti záměru uvedených v rámci tzv. koeficientu zlepšení. Tím město dává developerům jasně vědět, jakou preferuje výstavbu, v jakých lokalitách a s jakými parametry.
Výše Investičního příspěvku pak Jihlava stanovuje podle násobku příslušného počtu m2 hrubé podlažní plochy investičního záměru a částky 1 000 Kč a koeficientu zlepšení (k). Koeficient zlepšení (k) hodnotí zejména urbanistickou kvalitu záměru, přičemž se při jeho výpočtu vychází z 10 indikátorů jako je např. poloha v rámci města, docházková vzdálenost k zastávkám MHD, urbanistická struktura, podlažnost, řešení parkování a cyklodopravy, aktivní parter.
Kvalitu developerského projektu pak individuálně hodnotí Komise pro architekturu a urbanismus. U každého indikátoru jsou uvedeny jednotlivé varianty parametrů záměru a k nim je přiřazen dílčí koeficient. Výsledný koeficient zlepšení (k) je součinem všech v tabulce uvedených dílčích koeficientů.
Čtěte druhý díl tohoto článku.
Celý článek, jehož autorem je advokát Jiří Nezhyba, byl publikován v časopise Urbanismus a územní rozvoj č. 4/2023.
Uvažujete o zavedení pravidel pro jednání mezi investory a obcí?
Probereme s Vámi konkrétní situaci a podmínky, které jsou pro další výstavbu na území obce důležité a zapracujeme je do klíčového dokumentu pro rozvoj obce.
