Novela stavebního zákona 2026: 10 hlavních změn, které návrh přináší

Podívejte se s námi na 10 okruhů nejdůležitějších změn, které promění způsob, jakým se v Česku povolují stavby. Účinnost změn by měla nastat poměrně rychle – návrh počítá s podzimem 2026, přičemž reforma stavebních úřadů by fakticky nastala od 1. ledna 2027. Podrobnosti o komplexním pozměňovacím návrhu (KPN), jak prošel třetím čtením v Poslanecké sněmovně najdete ZDE.    

Ve Frank Bold Advokáti se budeme jednotlivým tématům průběžně věnovat více do hloubky, informovat Vás o dalším vývoji a pořádat praktické webináře i školení. Pokud nechcete nic minout, přihlaste s k odběru našeho newsletteru pro obce nebo pro stavebnictví.

Přehled hlavních změn: Klikněte na to, co vás zajímá 

1. Hlavní princip: Jednotná státní stavební správa

2. Vznikne nová soustava stavebních úřadů

3. Posílení role měst a obcí v územním plánování (aktualizováno)

4. Územní plánování: další změny

5. Zrychlení a rozšíření možností plánovacích smluv a náhrada za zhodnocení území (aktualizováno)

6. Požadavky na výstavbu a pohoda bydlení (aktualizováno)

7. Rozšíření využití předběžné informace

8. Urychlení řízení o povolení stavby (aktualizováno)

9. Zvláštní režim pro zastavitelné území

10. Změny v dalších předpisech (aktualizováno)

Proč další změna? Dokončení integrace 

Nový stavební zákon z roku 2021 původně sliboval revoluci v povolování staveb. Měla spočívat především ve vytvoření nové soustavy státních stavebních úřadů a v zásadním snížení množství potřebných “razítek”, tedy podkladových vyjádření a stanovisek. Ještě před nabytím účinnosti však zákon doznal zásadních změn, které stavební právo v mnoha ohledech vrátily k původnímu stavu.  

Stavební správu v Česku tak stále vykonává řádově 600 samostatných stavebních úřadů, které se potýkají s nedostatečně fungující digitalizací. Princip posuzování staveb odděleně jednotlivými dotčenými orgány zůstal v zásadě zachován. Reforma stavebního práva tak podle předkladatelů návrhu novely „zůstala na půli, či spíše na třetině cesty." 

1. Hlavní princip: Jednotná státní stavební správa 

Důvodová zpráva shrnuje: „Základním cílem a principem navrhovaných změn je upravit pro oblast povolování staveb (…) integrované řízení vedené zásadně jedním úřadem, zakončené jedním povolením s jedním integrovaným správním a soudním přezkumem a s co nejmenším množstvím samostatných podkladových aktů.“    

Novela tedy slibuje návrat k myšlence zjednodušení povolovacích procesů v duchu hesla jeden úřad, jedno řízení, jedno razítko.  

Klíčovým předpokladem je vznik jednotné státní stavební správy. Ta má v sobě integrovat kompetence většiny dotčených orgánů, které dosud vydávaly ke stavbám samostatná vyjádření a stanoviska.  

Spolu s přechodem kompetencí by podle návrhu mělo dojít i k přesunu odborných pracovníků z dosavadních dotčených orgánů na nové stavební úřady. Integrace tedy podle předkladatelů neznamená ztrátu odbornosti, ale její soustředění na jedno místo. 

2. Vznikne nová soustava stavebních úřadů 

Novela počítá se vznikem Úřadu rozvoje území České republiky jako ústředního orgánu státní správy pro územní plánování, povolování staveb a vyvlastnění. Pod ním má působit 14 krajských úřadů rozvoje území a 205 jejich územních pracovišť v sídlech obcí s rozšířenou působností. 

Tato změna má za cíl vyřešit několik dlouhodobých problémů. Především jde o odstranění systémové podjatosti stavebních úřadů, které dosud působily v rámci obecních a krajských úřadů a mohly být ovlivňovány zájmy samospráv. Jednotná státní správa má také umožnit efektivnější jednotné metodické řízení. Nabízí se také sdílení kapacit mezi úřady, což by mělo vyřešit chronickou přetíženost některých ze současných úřadů. Vytvoření tohoto nového typu úřadů je konečně nezbytnou podmínkou důsledné integrace rozhodování. 

3. Posílení role měst a obcí v územním plánování 

V oblasti územního plánování dochází k zásadnímu posílení samospráv. Obce a kraje budou nově pořizovat vlastní územně plánovací dokumentaci (ÚPD) v samostatné působnosti místo dosavadního pořizování v přenesené působnosti. Dochází tak ke sjednocení pořizování a schvalování územně plánovací dokumentace v rukou samosprávy. 

Pro obce, které nechtějí nebo nemohou pořizovat územní plány samy, ponechává návrh možnost bezplatného pořízení krajským úřadem nebo na základě dohody jinou obcí. 

Posiluje se rovněž pozice obcí vůči dotčeným orgánům. V případě nesouhlasu s požadavky dotčeného orgánu má obec být rovnocenným účastníkem dohadovacího řízení. Při nedosažení dohody má s konečnou platností o rozporu rozhodnout Úřad rozvoje území, nikoliv jako doposud vláda. Proti rozhodnutí Úřadu má obec možnost se bránit u správního soudu.

Aktualizace k 15. 7. 2026 podle schváleného znění novely

Pro obce, které nechtějí nebo nemohou pořizovat územní plány samy, ponechává návrh možnost dohody s jinou obcí nebo bezplatného pořízení Úřadem rozvoje území kraje - do konce roku 2028 úřadem obce s rozšířenou působností.   

4. Územní plánování: další změny 

Návrh předpokládá, že územně plánovací dokumentace vyjadřuje veřejný zájem na způsobu využití území. V praxi by se tedy otázky vyřešené v územním plánu při povolování staveb znovu neotevíraly. Tento princip je dále posílen v zastavitelném území (viz dále).  

Pořizování územně plánovací dokumentace by mělo urychlit vypuštění fáze zadání změny. Jde fakticky o návrat ke zkrácenému postupu pořízení změny, který se osvědčil v praxi podle předchozího stavebního zákona.  

Nově má být také umožněno, aby se navazující územně plánovací dokumentace mohla se souhlasem subjektu, který vydal nadřazenou územně plánovací dokumentaci, v některých případech od této nadřazené dokumentace odchýlit. 

Nově nemá být nutné nové projednání upraveného návrhu ÚPD, pakliže dotčený orgán, nadřízený orgán nebo vlastník s takovou změnou souhlasí.

Je doplněn výčet toho, co se podle návrhu nepovažuje za podstatnou úpravu, například: 

• Uvedení do souladu s nadřazenou územně plánovací dokumentací,  
• zpřesnění návrhu podle § 73 odst. 4 a 5,  
• omezení rozsahu nebo podmínek územní rezervy,  
• zúžení návrhu na nejvhodnější variantu,  
• jiný způsob grafického vyjádření nebo vnitřního uspořádání prostorových dat, 
• a dále se se souhlasem vlastníka pozemku  
  • úprava nebo zpřesnění hranic ploch nebo koridorů,  
  • etapizace,  
  • doplnění podmínky pro rozhodování v území,  
  • doplnění prvků regulačního plánu do územního plánu,  
  • změna podrobného využití plochy při zachování základního způsobu jejího využití ani změna objemu, výšky, koeficientu nebo kapacity nepřesahující 10 % 

5. Zrychlení a rozšíření možností plánovacích smluv a náhrada za zhodnocení území 

Návrh obsahuje také změny týkající se plánovacích smluv. První změnou je zrychlení schvalování změn plánovacích smluv – zastupitelstvo obce či kraje bude moci přenést pravomoc schvalovat změny plánovací smlouvy na radu, pokud změna neobsahuje ujednání vyhrazená ze zákona zastupitelstvu. Odpadne tak nutnost čekat na zasedání zastupitelstva u méně zásadních úprav smluv. 

Druhou změnou je rozšíření využití plánovacích smluv. Nově bude možné splnit některé požadavky na výstavbu, jako je parkování, napojení na infrastrukturu, zeleň, občanské vybavení či nakládání s odpady a vodou, poskytnutím finančního příspěvku obci na jejich společné řešení prostřednictvím plánovací smlouvy. 

Aktualizace k 15. 7. 2026 – další změny v oblasti plánovacích smluv

Komplexní pozměňovací návrh počítá s výslovným zakotvením ustanovení, že uzavření plánovací smlouvy obcí, krajem nebo městskou částí není důvodem pro vyloučení jejich orgánů, resp. úředníků, z rozhodování souvisejících věcí pro podjatost. Dále navrhuje stanovit, že o plánovací smlouvě a záměru, kterého se týká, lze konat místní referendum pouze před uzavřením plánovací smlouvy. 

Naopak ze znění novely schváleného Sněmovnou vypadla pravomoc obce, podle které by mohla obecně závaznou vyhláškou stanovit povinnost vlastníka platit náhradu za zvýšení hodnoty pozemku v důsledku změny obsahu územně plánovací dokumentace. 

Formou poslaneckého návrhu do novely přibyla možnost, aby žadatel o změnu územního plánu mohl sám připravit zadání nebo návrh. Obec tak může přenést část administrativní a odborné zátěže na žadatele, který má zároveň největší zájem na rychlém postupu. (píšeme i ZDE v části věnované poslaneckým návrhům).

>>> Přečtěte si celý článek, jak vypadá návrh schválený Sněmovnou

6. Požadavky na výstavbu a pohoda bydlení   

Výslovně se vymezují požadavky, které se nemusí uplatnit pro již dokončené stavby, pokud to není technicky možné. Jde o požadavky na parkování, odstupy, izolační vlastnosti, úspory energie, přístupnost, schodiště, výtahy, plochy, výšky a šířky. 

Doplňuje se definice pohody bydlení: Má jít o souhrn podmínek v území a v užívání staveb, který odpovídá obvyklým požadavkům na bydlení s přihlédnutím k místním poměrům. Výslovně se stanoví, že za narušení pohody bydlení se nepovažuje architektonické ztvárnění záměru ani imise a účinky, které nepřekračují limity stanovené zvláštními právními předpisy nebo které nejsou v rozporu s plánovaným charakterem území nebo které odpovídají běžné okolní zástavbě nebo běžnému využívání okolního území. 

Aktualizace k 15. 7. 2026 – další změny v oblasti požadavků na výstavbu

Komplexní pozměňovací návrh přinesl další tři vzájemně provázané změny. Zahrnují přiměřené uplatňování technických požadavků na stavby a ohledem na jejich funkční, technickou a ekonomickou proveditelnost.

Volbu konkrétního technického řešení ponechává návrh na stavebníkovi. Zároveň návrh stanovuje, že v zastavěném území nesmí být samotné povolení nové stavby důvodem pro omezení nebo zpřísnění podmínek provozu staveb stávajících.

Technické požadavky na stavby má také nově prověřovat projektant, nikoli stavební úřad. 

7. Rozšíření využití předběžné informace  

Rozšiřují se také možnosti využití předběžné informace, které může stavebník od úřadů získat. Nově se bude moci ptát například na účastníky řízení, rozsah potřebné dokumentace nebo na požadavky, které se na jeho stavbu nepoužijí. 

K souladu s požadavku záměru s územním plánem se formou předběžné informace může nově vyjádřit také obec.  

8. Urychlení řízení o povolení stavby 

Kromě zásadního snížení počtu podkladových aktů se dále má lhůta k vydání zbývajících vyjádření nebo závazných stanovisek zkrátit na 30 dnů bez možnosti prodlužování. Přezkum těchto aktů bude podle návrhu možný pouze do právní moci povolení, což zásadně zvyšuje právní jistotu. Zavádí se také fikce souhlasu u vlastníků infrastruktury – pokud vlastník nevydá vyjádření ve lhůtě, má se za to, že se záměrem souhlasí. 

Při povolování staveb již nemají být znova posuzovány veřejné zájmy, které již byly vyhodnoceny při vydání územně plánovací dokumentace. 

Se souhlasem toho, kdo vydal územně plánovací dokumentaci má být možné, aby od územně plánovací dokumentace odchýlil, pokud nenaruší její smysl a účel ani jiné veřejné zájmy a nedotkne se nepřiměřeně jiných osob. 

Splnění podmínek pro povolení stavby má být nově posuzováno ke dni podání žádosti, ne ke dni vydání rozhodnutí. To má platit i v odvolacím řízení nebo při soudním přezkumu.  

Všechna zjednodušená povolení, která se vydávají jako první úkon v řízení, by se měla vydávat ve formě souhlasu bez odůvodnění a nabýt účinků již dnem doručení stavebníkovi. 

Aktualizace k 15. 7. 2026 – rychlejší odvolací řízení i omezení výjimky

Komplexní pozměňovací návrh dále zavedl fikci souhlasu dotčeného orgánu i v odvolacím řízení, pokud nadřízený dotčený orgán přezkoumává souhlasné závazné stanovisko. 

Zároveň KPN v reakci na veřejnou kritiku zpřísnil podmínky pro případné povolení záměru, který není v souladu s územně plánovací dokumentací. 

9. Zvláštní režim pro zastavitelné území 

Novela by měla přinést také zvláštní pravidla pro povolování staveb v zastavitelném území. Navrhuje se vyvratitelná domněnka, že stavební záměr, který je v souladu s územním plánem a požadavky na výstavbu, je přípustný i z hlediska jiných zákonů, jejichž požadavky byly zohledněny v územně plánovací dokumentaci. 

V zastavitelném území se tak již znovu nebudou posuzovat například ochrana krajinného rázu nebo ochrana zemědělského půdního fondu, protože tyto otázky byly vyřešeny při vymezení zastavitelného území. 

10. Změny v dalších předpisech: jednotné environmentální stanovisko a památková ochrana 

Navrhované změny ovlivní kromě stavebního zákona i desítky dalších předpisů. Zrušit by se měl například zákon o jednotném environmentálním stanovisku a jeho agenda by se přesula hlavně do procesu EIA. Ten může nově zahrnout i další potřebná stanoviska, pokud o to stavebník požádá. 

Aktualizace k 15. 7. 2026 – výběr ze změn jiných předpisů 

• Neprošel například původní záměr o zrušení ochranných pásem památkových rezervací a zón. 
• Zůstalo zachováno závazné stanovisko hasičů pro nejrizikovější stavby.
• Mění se povolování nakládání s vodami při výstavbě. 
• Kontroverze vzbuzuje vyřadil řízení o stanovení dobývacího prostoru z výčtu takzvaných navazujících řízení, v nichž se zohledňují výsledky posuzování vlivů na životní prostředí (EIA).

>>> Přečtěte si celý článek, jak vypadá návrh novely schválený Sněmovnou

Chcete vědět víc? Připojte se 16. září na konferenci: Nový stavební zákon: fakta, dopady a výzvy pro praxi

Přijměte pozvání 16. září do pražského Enfora na hybridní konferenci pořádanou Frank Bold Advokáty, kde vám společně se zástupci státní správy a oborových specialistů z oblasti developmentu, architektury a samospráv představíme základní koncepci novelizace se zaměřením na povolování staveb a územní plánování. V panelové diskuzi také dáme prostor pro debatu o největších příležitostech a výzvách.

KDY: středa 16. září 2026, 13:00–17:00 (otevíráme ve 12:30, networking do 18:00)  
KDE: Enforum event space, Rustonka, Praha - Karlín 
CENA ZA OSOBNÍ ÚČAST:  2990 Kč + DPH 
CENA ZA ONLINE PŘENOS:  2490 Kč + DPH

Koupit vstupenku 

Co získáte 

• 240 minut praktického obsahu k novele stavebního zákona 

• Možnost klást otázky vystupujícím při osobní účasti 

• Videozáznam a prezentace ke stažení pro oba typy vstupenek 

Co se dozvíte 

Zákon v kontextu a jeho další vývoj 

• Základní právní rámec a koncepce nového stavebního zákona. 

• Fungování nové jednotné státní stavební správy a soustava stavebních úřadů.    

• Aktuální legislativní proces, náběh účinnosti a další vývoj. 

• Očekávaný vývoj digitalizace stavebního řízení.

Povolování staveb 

• Nové povolovací procesy v praxi – z pohledu právníků, měst i stakeholderů. 

• Jak se má v praxi zrychlit a zjednodušit povolovací řízení.   

Územní plánování 

• Nová koncepce územního plánování – dopady na velká a menší města. 

• Posílení (či omezení) role obcí v územním plánování.   

Oborové hlasy a panelová diskuse

• Jak vnímají novinky developeři, architekti a zástupci obcí – přínosy a rizika 

• Panelová debata s vystupujícími a možnost klást otázky

Podrobnosti o akci