České stavební právo brzy čeká další velká proměna. Poslanecká sněmovna právě v těchto dnech projednává rozsáhlý návrh novely stavebního zákona, předložené poslanci vládní koalice. Ta se podle důvodové zprávy vrací k ambicím původní verze nového stavebního zákona z roku 2021.
Podívejme se na 10 okruhů nejdůležitějších změn, které promění způsob, jakým se v Česku povolují stavby. Účinnost změn by měla nastat poměrně rychle – návrh počítá s termínem 1. července 2026, přičemž reforma stavebních úřadů by fakticky nastala po uplynutí šesti měsíců od účinnosti, tedy od 1. ledna 2027.
Ve Frank Bold Advokáti se budeme jednotlivým tématům průběžně věnovat více do hloubky a informovat Vás o dalším vývoji. Připravujeme také webináře a praktická školení. Nechcete nic minout, přihlaste s k odběru našeho newsletteru pro obce nebo pro stavebnictví nebo se registrujte na náš Webinář 12. února od 10 hodin: Návrh novely stavebního zákona v kostce.
Přehled změn: Klikněte na to, co vás zajímá
1. Hlavní princip: Jednotná státní stavební správa
2. Vznikne nová soustava stavebních úřadů
3. Posílení role měst a obcí v územním plánování
4. Územní plánování: další změny
5. Zrychlení a rozšíření možností plánovacích smluv a náhrada za zhodnocení území
6. Požadavky na výstavbu a pohoda bydlení
7. Rozšíření využití předběžné informace
8. Urychlení řízení o povolení stavby
9. Zvláštní režim pro zastavitelné území
10. Změny v dalších předpisech
Proč další změna? Dokončení integrace
Nový stavební zákon z roku 2021 původně sliboval revoluci v povolování staveb. Měla spočívat především ve vytvoření nové soustavy státních stavebních úřadů a v zásadním snížení množství potřebných “razítek”, tedy podkladových vyjádření a stanovisek. Ještě před nabytím účinnosti však zákon doznal zásadních změn, které stavební právo v mnoha ohledech vrátily k původnímu stavu.
Stavební správu v Česku tak stále vykonává řádově 600 samostatných stavebních úřadů, které se potýkají s nedostatečně fungující digitalizací. Princip posuzování staveb odděleně jednotlivými dotčenými orgány zůstal v zásadě zachován. Reforma stavebního práva tak podle předkladatelů návrhu novely „zůstala na půli, či spíše na třetině cesty."
1. Hlavní princip: Jednotná státní stavební správa
Důvodová zpráva shrnuje: „Základním cílem a principem navrhovaných změn je upravit pro oblast povolování staveb (…) integrované řízení vedené zásadně jedním úřadem, zakončené jedním povolením s jedním integrovaným správním a soudním přezkumem a s co nejmenším množstvím samostatných podkladových aktů.“
Novela tedy slibuje návrat k myšlence zjednodušení povolovacích procesů v duchu hesla jeden úřad, jedno řízení, jedno razítko.
Klíčovým předpokladem je vznik jednotné státní stavební správy. Ta má v sobě integrovat kompetence většiny dotčených orgánů, které dosud vydávaly ke stavbám samostatná vyjádření a stanoviska.
Spolu s přechodem kompetencí by podle návrhu mělo dojít i k přesunu odborných pracovníků z dosavadních dotčených orgánů na nové stavební úřady. Integrace tedy podle předkladatelů neznamená ztrátu odbornosti, ale její soustředění na jedno místo.
2. Vznikne nová soustava stavebních úřadů
Novela počítá se vznikem Úřadu rozvoje území České republiky jako ústředního orgánu státní správy pro územní plánování, povolování staveb a vyvlastnění. Pod ním má působit 14 krajských úřadů rozvoje území a 205 jejich územních pracovišť v sídlech obcí s rozšířenou působností.
Tato změna má za cíl vyřešit několik dlouhodobých problémů. Především jde o odstranění systémové podjatosti stavebních úřadů, které dosud působily v rámci obecních a krajských úřadů a mohly být ovlivňovány zájmy samospráv. Jednotná státní správa má také umožnit efektivnější jednotné metodické řízení. Nabízí se také sdílení kapacit mezi úřady, což by mělo vyřešit chronickou přetíženost některých ze současných úřadů. Vytvoření tohoto nového typu úřadů je konečně nezbytnou podmínkou důsledné integrace rozhodování.
3. Posílení role měst a obcí v územním plánování
V oblasti územního plánování dochází k zásadnímu posílení samospráv. Obce a kraje budou nově pořizovat vlastní územně plánovací dokumentaci (ÚPD) v samostatné působnosti místo dosavadního pořizování v přenesené působnosti. Dochází tak ke sjednocení pořizování a schvalování územně plánovací dokumentace v rukou samosprávy.
Pro obce, které nechtějí nebo nemohou pořizovat územní plány samy, ponechává návrh možnost bezplatného pořízení krajským úřadem nebo na základě dohody jinou obcí.
Posiluje se rovněž pozice obcí vůči dotčeným orgánům. V případě nesouhlasu s požadavky dotčeného orgánu má obec být rovnocenným účastníkem dohadovacího řízení. V případě nedosažení dohody má s konečnou platností o rozporu rozhodnout Úřad územního rozvoje (nikoliv jako doposud vláda). Proti rozhodnutí Úřadu má obec možnost se bránit u správního soudu.
4. Územní plánování: další změny
Návrh předpokládá, že územně plánovací dokumentace vyjadřuje veřejný zájem na způsobu využití území. V praxi by se tedy otázky vyřešené v územním plánu při povolování staveb znovu neotevíraly. Tento princip je dále posílen v zastavitelném území (viz dále).
Pořizování územně plánovací dokumentace by mělo urychlit vypuštění fáze zadání změny. Jde fakticky o návrat ke zkrácenému postupu pořízení změny, který se osvědčil v praxi podle předchozího stavebního zákona.
Nově má být také umožněno, aby se navazující územně plánovací dokumentace mohla se souhlasem subjektu, který vydal nadřazenou územně plánovací dokumentaci, v některých případech od této nadřazené dokumentace odchýlit.
Nově nemá být nutné nové projednání upraveného návrhu ÚPD, pakliže dotčený orgán, nadřízený orgán nebo vlastník s takovou změnou souhlasí.
Je doplněn demonstrativní výčet, co se nepovažuje za podstatnou úpravu, například:
- Uvedení do souladu s nadřazenou územně plánovací dokumentací,
- zpřesnění návrhu podle § 73 odst. 4 a 5,
- omezení rozsahu nebo podmínek územní rezervy,
- zúžení návrhu na nejvhodnější variantu,
- jiný způsob grafického vyjádření nebo vnitřního uspořádání prostorových dat,
- a dále se se souhlasem vlastníka pozemku
- úprava nebo zpřesnění hranic ploch nebo koridorů,
- etapizace,
- doplnění podmínky pro rozhodování v území,
- doplnění prvků regulačního plánu do územního plánu,
- změna podrobného využití plochy při zachování základního způsobu jejího využití ani změna objemu, výšky, koeficientu nebo kapacity nepřesahující 10 %
5. Zrychlení a rozšíření možností plánovacích smluv a náhrada za zhodnocení území
Návrh obsahuje také dvě změny týkající se plánovacích smluv. První změnou je zrychlení schvalování změn plánovacích smluv – zastupitelstvo obce či kraje bude moci přenést pravomoc schvalovat změny plánovací smlouvy na radu, pokud změna neobsahuje ujednání vyhrazená ze zákona zastupitelstvu. Odpadne tak nutnost čekat na zasedání zastupitelstva u méně zásadních úprav smluv.
Druhou změnou je rozšíření využití plánovacích smluv. Nově bude možné splnit některé požadavky na výstavbu, jako je parkování, napojení na infrastrukturu, zeleň, občanské vybavení či nakládání s odpady a vodou, poskytnutím finančního příspěvku obci na jejich společné řešení prostřednictvím plánovací smlouvy.
Navrhuje se také, aby obec mohla obecně závaznou vyhláškou stanovit povinnost vlastníka pozemku, kterému vznikl majetkový prospěch zvýšením hodnoty pozemku v důsledku změny obsahu územně plánovací dokumentace.
6. Požadavky na výstavbu a pohoda bydlení
Výslovně se vymezují požadavky, které se nemusí uplatnit pro již dokončené stavby, pokud to není technicky možné. Jde o požadavky na parkování, odstupy, izolační vlastnosti, úspory energie, přístupnost, schodiště, výtahy, plochy, výšky a šířky.
Doplňuje se definice pohody bydlení: Má jít o souhrn podmínek v území a v užívání staveb, který odpovídá obvyklým požadavkům na bydlení s přihlédnutím k místním poměrům. Výslovně se stanoví, že za narušení pohody bydlení se nepovažuje architektonické ztvárnění záměru ani imise a účinky, které nepřekračují limity stanovené zvláštními právními předpisy nebo které nejsou v rozporu s plánovaným charakterem území nebo které odpovídají běžné okolní zástavbě nebo běžnému využívání okolního území.
7. Rozšíření využití předběžné informace
Rozšiřují se také možnosti využití předběžné informace, které může stavebník od úřadů získat. Nově se bude moci ptát například na účastníky řízení, rozsah potřebné dokumentace nebo na požadavky, které se na jeho stavbu nepoužijí.
K souladu s požadavku záměru s územním plánem se formou předběžné informace může nově vyjádřit také obec.
8. Urychlení řízení o povolení stavby
Kromě zásadního snížení počtu podkladových aktů se dále má lhůta k vydání zbývajících vyjádření nebo závazných stanovisek zkrátit na 30 dnů bez možnosti prodlužování. Přezkum těchto aktů bude podle návrhu možný pouze do právní moci povolení, což zásadně zvyšuje právní jistotu. Zavádí se také fikce souhlasu u vlastníků infrastruktury – pokud vlastník nevydá vyjádření ve lhůtě, má se za to, že se záměrem souhlasí.
Při povolování staveb již nemají být znova posuzovány veřejné zájmy, které již byly vyhodnoceny při vydání územně plánovací dokumentace.
Se souhlasem toho, kdo vydal územně plánovací dokumentaci má být možné, aby od územně plánovací dokumentace odchýlil, pokud nenaruší její smysl a účel ani jiné veřejné zájmy a nedotkne se nepřiměřeně jiných osob.
Splnění podmínek pro povolení stavby má být nově poszuováno ke dni podání žádosti, ne ke dni vydání rozhodnutí. To má platit i v odvolacím řízení nebo při soudním přezkumu.
Všechna zjednodušená povolení, která se vydávají jako první úkon v řízení, by se měla vydávat ve formě souhlasu bez odůvodnění a nabýt účinků již dnem doručení stavebníkovi.
9. Zvláštní režim pro zastavitelné území
Novela by měla přinést také zvláštní pravidla pro povolování staveb v zastavitelném území. Navrhuje se vyvratitelná domněnka, že stavební záměr, který je v souladu s územním plánem a požadavky na výstavbu, je přípustný i z hlediska jiných zákonů, jejichž požadavky byly zohledněny v územně plánovací dokumentaci.
V zastavitelném území se tak již znovu nebudou posuzovat například ochrana krajinného rázu nebo ochrana zemědělského půdního fondu, protože tyto otázky byly vyřešeny při vymezení zastavitelného území.
10. Změny v dalších předpisech: jednotné environmentální stanovisko a památková ochrana
Navrhované změny ovlivní kromě stavebního zákona i desítky dalších předpisů. Zrušit by se měl například zákon o jednotném environmentálním stanovisku a jeho agenda by se přesula hlavně do procesu EIA. Ten může nově zahrnout i další potřebná stanoviska, pokud o to stavebník požádá.
Navrhuje se rovněž zrušení ochranných pásem památkových rezervací a zón v zákoně o památkové péči, neboť územní (plošná) ochrana by v odůvodněných případech měla být zajištěna v rozsahu samotné památkové rezervace či zóny. Zůstávají naopak zachována ochranná pásma konkrétní nemovité kulturní památky a nemovité národní kulturní památky.
Chcete vědět víc?
Ve Frank Bold Advokáti se budeme jednotlivým tématům průběžně věnovat více do hloubky a informovat Vás o dalším vývoji. Připravujeme také webináře a praktická školení. Nechcete nic minout, přihlaste s k odběru našeho newsletteru pro obce nebo pro stavebnictví nebo se registrujte na náš Webinář 12. února od 10 hodin: Návrh novely stavebního zákona v kostce.
KDY: čtvrtek 12. února, 10:00–11:30
KDE: online (platforma Zoom)
CENA: 1 990 Kč + DPH nebo jako součást Akademie stavebního práva
Proč se zúčastnit
- Získáte jasný a srozumitelný přehled o připravovaných změnách.
- Dozvíte se, jak se změny projeví v každodenní praxi obcí, úřadů, stavebníků a investorů.
- Webinářem vás provede advokát Pavel Černý s unikátní expertizou v oblasti stavebního práva.